So-net無料ブログ作成

本のベストセラー
前の3件 | -

どうせなら入居率が悪い物件を買いなさい! 40日内に空室解消!入居者がハマる部屋に変える極意 [ビジネス]

著者は自衛隊→畳店→リフォーム・原状回復工事の会社TRN設立という経歴。
単純に畳をフローリングにするだけでは入居者の目に魅力的にみえない。家賃を下げることになる。
しかしデザインやカラーコーディングを加えて魅力的にみせると入居が決まるだけでなく家賃をあげることも可能。
著者の会社では2007年からリノリースというサービスを始めた40日入居者が決まらない場合は空き室時の家賃保証をするサービス。これはリフォームとシーリング(入居募集)を組み合わせたサービス。これから人口が増える見込みがないので選ばれる部屋をつくり効果的なシーリングを行うことが重要。
2010年の本の出版時点では、直接手掛けた330部屋以上、フランチャイズ展開で1500部屋以上となていた。

満室経営=リノベーション力×シーリング力×満室魂(オーナーさんの熱い魂)

不動産投資はミドルリスク・ミドルリターン
不動産投資の有利なポイント
・不動産経営は事業として見てもらえるので金融機関から融資をうけれる
・価値ゼロにならない
・値動きがぬるよかなので資金計画がたてやすい
・サポートしてくれる業種がたくさんあるので仕組みをつくってしまえば手間がない
 リフォーム・リノベーション・シーリング・入居管理・清掃など物件管理
・インフレに強い

不動産投資のリスク
・参入にお金がかかる
・現金化しにくい
・業者との付き合いが苦手な人には向かない
・デフレに弱い

不動産投資のリスク
・空き室リスク
・風水害や地震
・暴力団関係者の入居や自殺や事故死による家賃低下
・夜逃げや家賃滞納

自然災害保険で他は良質な入居者を集めればリスクを軽減できる。

2010年時点で日本の空き室率は18.7%。今後は30~40まであがると考えられる。
人が減るより賃貸住宅が減るスピードのほうがゆるやかなので今後も供給過多が続くと考えられる。つまり入居者の取り合い。これからは経営センスのある大家さんだけで生き残る。


〇不動産経営について
これから不動産投資を始めるオーナーからみると、空き室と家賃下落から物件を手放す人が増えるので安く仕入れることができる。賃貸需要自体は小さくなりながらもあるのでリノベーションで魅力的して入居者にプレゼンテーションすることで十分勝算はある。

これからの不動産投資に重要なのはリノベーションとシーリング。
リノベーションは建物の再生を意味する。それもなるべく安い価格で再生させる必要がある。
シーリングは入居者募集の営業。インターネットへの情報登録、物件写真撮影、チラシ作成、建物の清掃、内見時の演出。管理会社選定や仲介業者対応など。両輪ではたらくことで入居までの期間を短縮できる。入居者が決まらない=賃料が発生しないの機会損失。

区分所有マンションはすすめない
・修繕積立金や管理費で利回りがでない
・他の所有者の状況に左右される
・土地がないので担保評価があってないようなもの

おすすめは木造の一棟もので築20~25年を超えた物
・建物の評価が低いので安い
・きれいにリノベーションすると入居者は気にしない
・木造の方が工事の自由度が高い
・一棟所有なのでオーナーの意思を自由に反映できる
デメリットは区分所有より初期投資は多くなること。耐用年数がないのでローンが短くなること。

利益率は利回りではなくROIで計算
ROI = 利益÷投下資本(物件価格+リノベ費用)×100
売りにだされる物件は空き室率が高いので必ずリノベが必要。
ROI10%を下回る物件は買うべきではない。できれば15%近く確保できるとよい。
単純計算では年間家賃集の10年分以内で物件購入+リノベが完了できるようにする。
さらに満室家賃ではなく、入居率8割でもお金が回るようにすること。
つまり「利益」は年間家賃収入の8割。
ただしリノベで家賃を10%あげれるかもしれないので、それは考慮する必要がある。

どうせなら「そこそこいい物件」より「思い切り悪い物件」=空き室だらけで現状の利回りが低いを値切って買う。ただし融資がつかないことがあるので自己資金が必要。
古いボロいはリノベでカバーできる。
ただし、建物としての寿命はみないといけない。専門家や工務店・リフォーム業者をつれて一緒にみてもらう。仲介業者は利害があるのでダメ。必要ならネットで調べてお金を払って仕事として頼む。購入したら仕事になるといえば無償のところもあるかもしれない。
頼むときは賃貸物件を手掛けている会社にする。
できればリフォーム業者を3社くらいよんで相見積もりをとる。値引き交渉の根拠にもなる。

購入のときには瑕疵担保責任保険にはいることや、掘り出し物物件の探し方なども。



〇リノベーション力
著者の考えるリノベーションの定義は今あるものを再び活用しながら付加価値を付け加えていくこと。
著者の会社のリノベは基本的に「貼る・塗る」の化粧直し。新品へのいれかやや間取り変更はほとんどおこなわない。
「2・6・2」の法則によると上位2割の賃貸物件にならないといけない。並のリフォームでは6割に入って家賃競争にまきこまれてしまう。

まず入居者を絞る。人口動態のリサーチ、国税調査などを使って単身者・ファミリー、年代、男女比などから、誰向けにどんな部屋をつくるか決める

入居者が「この物件に住みたい」と思うポイントに投資する。ただし生かせるものは生かしてコストを抑え、かけるべきところにかける。物件志向な入居者は退去率が低く部屋を大事にするので原状回復コストも低い。

著者の会社でのリノベーションの基本は貼る。水栓・シャワー・取っ手・つまみ・スイッチなどをおしゃれなものに取り換える。キッチンやリビング風呂など具体例と写真をあげて解説していた。新品にする場合の3~4割のコストで済むうえに、デザイン性をあげて特徴をだすことで家賃アップを期待できる。なんの特徴もない普通の部屋では勝負にならない、個性的なほうが入居者をつかみやすい。遠近感を色であやつって広くみえるテクニックなどもあった。
室内洗濯機置き場など入居者うけする設備の紹介。

立地に頼れない物件なら、コストをかけるべきは3点ユニットバス→風呂・トイレ別。
これも、シャワーにするなどいろんな方法が解説されていた。
また木造と鉄骨では防音しておくことも入居者の満足度が高まる。
バランス釜はプロパン業者の力をかりて無料で交換できるかもしれない。

入居者にうったえかけるリノベーションの順番
屋→エントランス→外構→外壁
外壁は必要にせまられたらやる。コストのわりに入居者を決める要素にならない。
まず入居者をつけてお金をためて外壁塗装をすればい。
共用部はきれいに掃除すればいい。外壁もきれいなのが好きな人は新築志向だからそもそも無理。
リノベ費用は2年で回収を目安に。メリハリをきかせて、まず入居者を決める。それからでないとなにもはじまらない。
入居者プレゼントはリノベなど全部やってもきまらないときの最後の手段。女性は商品券、男性は自転車などのモノが喜ばれた


〇シーリング力
管理会社の仕事は大きく「シーリング」「空き室管理」「入居者管理」になる。
一番重要なのはシーリング力。

部屋が空き室になってからの業務(時系列)
1部屋の原状回復と必要に応じたリフォーム・リノベ
2店頭やインターネットでの入居者募集・募集図面の作成と配布
3空き室期間の部屋の清掃
4内見者の現地案内
5入居が決まったら契約手続き
6入居中の家賃管理(滞納催促、クレーム対応、更新時手続き処理)
7退去立ち合いと事務手続き
8原状回復費用の請求

1~5がシーリングと空き室管理。
6~8が入居者管理

著者の会社では40日以内に入居者が決まらない場合の空き室保証をしているので、シーリングに必死になっている、そのノウハウがかかれていて、満室をめざすならオーナーがここまですべきとしていた。ただし実際のシーリングは仲介業者が行うので、シーリング力を見極めるのも大切。

オーナーがすべきこと。あるいは直接依頼して専門家にやってもらうべきこと。

・写真撮影。床を広く光をいっぱいいれて、フラッシュや露出をかえてワンルームでも150~200枚。ファミリーなら300枚くらいおさえておく。ここからベストショットを選ぶ。著者の会社では広角レンズを使っている。外観がきれいでないなら写真を載せる必要はない、リビングとアピールしたいポイント(サーモスタット水栓やクロームメッキの取っ手など)を大きく。モデルルームをつくるのもよいし、雑貨や服をかけるのもよい。

・物件資料(マイソク)をカラーでつくる。著者の会社ではエクセルで作っている。例がのっていた。写真がはえるのでベースは黒。写真・キャッチコピー、築年数、最寄り駅からの距離、平米数、家賃などの物件情報。周辺施設情報、部屋のプランナーの思いをのせるとデザイナー物件のように高くみえる、それで家賃は意外と安いとアピールしやすい。裏面には時刻表などのお役立ち情報や駐車場のない場合は近隣駐車場の場所や値段、敷金礼金管理会社連絡先などをのせる。これらの情報は仲介会社の営業マンにも役に立つ。駐車場つきなら現地に「案内専用駐車場」とプレートをつける仲介業者の営業マンに「案内しやすい」と思ってもらうことが大事。

・物件資料からポスターをつくる
・これらを仲介業者を直接訪問してアピール。資料は営業マン分。ポスターは店内に貼らせてもらう。

・内見者がくる週末の前の金曜日に掃除。。オーナーさんがそこに住めるレベルまで掃除をする。内見者は第一印象を最初の3秒できめている。そのときアピールすることが大事。内見者がくるのは昼間とは限らないので照明のチェックも忘れず。
エントランス→ポストのチラシを処分。貼り紙をきれいにして管理がいい物件をアピール。
内見者が通るところを履き掃除。共用部の照明などを掃除。電球切れもチェック。
換気扇からはほこりがおちるので拭き掃除。
人間は五感で感じるのでニオイもチェック。排水講に水をしっかり流すことで臭いをおさえ、虫の発生をおさえることができる。

掃除は管理に含まれないことが多い、毎週きちんと空き室掃除をやってくれるならお金を払ってもいいし、オーナーがやってもいい、または安い業者を探して依頼してもよい。特に空き室管理に掃除は大事。

入居のときには家賃滞納保証に加入してもらう。のちにトラブルを起こすなら最初から入居してもらわないほうが得策。家賃保証をいやがるような人は潔く断る方がいい。

満室経営は当たり前の積み重ね。やるべきことをやっていないオーナーが多い
これからの管理はオーナーが各業者に分離発注していく時代になると思う。
リフォームやリノベーションは工務店、シーリングと入居者管理は不動産会社。清掃は清掃業者。シーリングは一棟より部屋ごとの方が競争があっていいと思うと著者はいっていた。

著者の会社で女性がターゲットの場合に使用しているアロマ。火を使わず安全。ほのかに香る程度が心地よい。



〇満室魂
・空き室で困っても家賃をさげてはいけない→返済は減らないから経営破たんする
・場所や家賃は変えられないが部屋は変えられる。入居者の五感に訴えて「ここに住みたい」と思わせるリノベーションで戦う。
・敷金・礼金・更新手数料には期待しないこと。なくなる方向である。更新より長く住み続けてもらうほうがいい。
・満室経営には「空き室がでたら入りたい」という入居者をキープする入居率120%を目指す努力をすべき。
・著者の会社で家賃保証している部屋330件は入居率100%でまっている人がいるので120%経営になっている。それは必至でやっているから。努力したら満室になることを信じないオーナーさんが多い。ポイントは誰が部屋を選んでいるのかということ。入居者目線でリフォームする。お金がないなら融資を引っ張るそういう満室魂がオーナーには必要。
・内見者の目安は2週間で10組、普通の仲介業者は1社で月に1~2組案内してくれるので10社に営業をかけると月に10組。募集の間口を広げるのはインターネットで、シーリング力のある仲介業者のホームページでも上位に表示してもらうために会社とのつきあいや写真に気をつかう。入居者がみてみたいと思う写真をとることが大事。


出口戦略
・これから物件を買うなら、その物件をあと何年もっておきたいか考える。箱を買って満室に入居者をいれたらおしまいではない。10年後どんな家賃になっているか、いつ第2の投資をしたらいいか考えておく必要がある。
・満室時の家賃収入の8~10%を積み立てて修繕やリノベの準備金にあてるべき。


どうせなら入居率が悪い物件を買いなさい! 40日内に空室解消!入居者がハマる部屋に変える極意

どうせなら入居率が悪い物件を買いなさい! 40日内に空室解消!入居者がハマる部屋に変える極意

  • 作者: 中島 克己
  • 出版社/メーカー: ソフトバンククリエイティブ
  • 発売日: 2010/09/15
  • メディア: 単行本



タグ:中島 克己
nice!(3) 
共通テーマ:

健康寿命を延ばすリフォーム (オレンジページムック) [家事]

健康寿命とは、平均寿命に対して使われだした言葉で、介護や医療に頼らないで自立した生活ができる期間をさします。健康寿命と平均寿命の差が、不健康な期間で、このムックの出版時には、男性で約9年、女性で約12年の差がある。
健康寿命を伸ばすことが、今後は大切になってくる。

ムックでは子育てが終わり、家の傷みも気になってくる50代くらいを対象に、健康寿命をのばし、将来の不調にも対応できる家のリフォームのポイントをあげている。


☆病気予防のために
〇ヒートショックを防ぐ温度差の小さい家
 浴室で命を落とす人は交通事故よりも多い

〇きれいな空気を循環させてカビや結露を防止
 ヒートショックを防ぐため高気密住宅にしたら、空気の循環が必要に。

〇シックハウス症候群を防ぐ、体に優しい天然建材
 気密性が高いと、問題にならなかった建材からの化学物質が問題になることがあります。

けが予防のために
〇小さな段差をなくして、つまずき・転倒予防
 おおきな段差より気が付きにくい分やっかいです。引き戸は吊り戸にするなど工夫を。

動作がラクな家
〇「仕切り」は開き戸から引き戸やカーテンに
 将来の介護も考えて間口80㎝がベスト。空間がおおきくつかえる。

〇水回りをまとめて短い動線で暮らせる間取り
 トイレ・洗面所・浴室をまとめて一直線に移動できるように
 洗濯機→ベランダ→室内干し→クローゼットなど動線を短くするように考える。

安全と快適
〇安全で出し入れしやすい収納計画と造り付け家具
 モノを減らし、必要なものが無理なく届く範囲にはいるようにする。踏み台やかがんだ姿勢は自己の元

〇家事労働を軽減する便利な設備機器を選ぶ
 自動洗浄の換気扇やバスタブ、トイレ。汚れがつきにくいものを選ぶ。
 魚をひっくり返さなくても焼けるグリル、ゴミが自然に排水口に流れるシンク。
 消し忘れや地震に自動でオフになるコンロや感震ブレーカー。
 人感センサー付き照明や水栓器具など。新しい器具の使い方を覚えられるうちに。

介護の備え
〇手すりの下地補強とゆったりモジュール

ストレス軽減
〇ゆったりとつながる空間で夫婦の安心と自由を設計


☆便利設備
〇キッチン
つくると食べるを近づける。料理を運ばなくていい。
掃除しやすく傷がつきにくい素材が各メーカーで開発されている。
エポキシ樹脂を使った「クリスタrカウンター」は熱や傷に強い。
腰から下は出し入れしやすい引き出しタイプが増えているし、おすすめ。

レンジフードの掃除は困難になる。
自動洗浄のレンジフード



汚れが自然に排水口に集まるシンク



昇降式吊り戸棚



魚の両面焼きができて、ダッチオーブンが使えるグリル



タッチ式水栓



〇浴室
ヒートショックを防ぐため暖かい浴室にすることが第一。
浴室暖房乾燥機・断熱効果の高いバスタブ。窓があるなら断熱仕様に。転倒防止にバリアフリーバスタブも洗い場と段差の少ないタイプを。てすりがあると安心。

掃除が楽な自動洗浄バスタブ



ミストサウナつき浴室暖房乾燥機



断熱構造の「お掃除ラクラクほっカラリ床」「魔法びん浴槽」を採用したユニットバス。接面がなく、ぐるっと掃除できるカウンター、水垢がつきにくい鏡など。



ボタンで湯を出したりとめたりできる水栓も便利

〇洗面所
少し広めにして、いざとなったら介助できるように。座って使える洗面化粧台。収納は鏡背面より手元が便利。着替えのパジャマやタオルをいれるリネン庫を。洗濯機の上をランドリースペースにして雑然とする洗濯ハンガーなどを収納するのがおすすめ。あらかじめ壁掛け暖房機をつけておくと、ストーブを置いてつまづいたりしない。

座って使える洗面化粧台。



水はねが少なく汚れにくい「キレイアップ水栓」と底に凸凹がなくゴミを取り除きやすい「ソコまでてまなし排水口」で掃除しやすい。



お湯をはっている間に洗面室をあたためてヒートショックを防ぐ洗面室暖房機



リモコン操作で昇降できる室内干し



〇トイレ
高齢になると夜中のトイレの回数が増える。ヒートショックの可能性が高まる。介助が必要になったときのために二人入れるスペースがあると安心。腰をおろす立ち上がるの動作がきつくなるので手すりはリフォームのタイミングでつけておくとよい。トイレ用品は吊戸棚でなく手が届く場所に。便器はオートで便座の蓋がひらいたりとじたり、水が流れるものがでている。



消臭機能がついた暖房パネル



〇窓・ドア
熱の多くは開口部から出入りするので、窓とドアの断熱が大事。家が寒いと健康を損なうリスクが増える、まずはリビングや寝室の窓から。

マンションリフォームに最適な内窓。1~2時間で施工可能。防音機能もUP.



ガラスの室内側に特殊な膜をコーティングした高断熱複層ガラス(断熱対策)
室外側にコーディングした遮熱複層ガラス(西日対策)

玄関ドアは断熱タイプにするなら、高齢者でも出入りしやすい引き戸がおすすめ。



鍵穴がなくリモコンで操作するタイプの玄関ドアは高齢者にやさしい。



□色を使う
真っ白な壁、昔照明が暗い時代には意味があったが、現代では照明が十分あかるいので、まぶしさに敏感になる高齢者にむかない。やわらかく温かみのあるオフホワイトがおすすめ。明度で7.0~7.5くら。狭い部分では暗く感じるが、広いところにつかうとそれほどでもない。
木部の色はなるべくそろえておくほうがイライラがすくない。リフォームするときは絶対に動かせないもの、買い換えないで使うものを基準に色をきめるとよい。
加齢で色の見分けは困難になるので、明るさを変えてメリハリを出す。玄関のたたきとあがりの明るさを大きく変えておくなどすると、転倒などのリスクが減らせる。

□照明計画
高齢者は若いころの1.5倍~2倍の明るさが必要といわれている。明るさの単位はlm(ルーメン)でワット数を上げるのではないことに注意。
人感センサーの照明は消し忘れ防止と手暗がりの対策に有効。
色調も白色、電球色、温白色(前ふたつの中間)が使えるので活用を。
天井灯だけでなくペンダントライトやダウンライト、ブラケットライトなどを使って無駄なく十分な明るさを得られる工夫を。
高齢になるとグレア(まぶしさ)が強くなりストレスを感じるので、直接電球がみえない器具を選ぶ、反射によるまぶしさをさけるのが重要。高齢者こと間接照明がむいている。


☆リフォーム計画
〇リフォーム計画
「老化」は自然の摂理。10年後20年後の暮らしを考えてリフォーム計画をたてることが大事。一人になったら?介護が必要になったら?二世帯にする可能性は?
リフォームの費用は概算しかわからないものなので、まず予算を決めること。施設に入る予定ならそのお金を残してリフォームしないといけない。
予算ですべてのリフォームができないのがあたりまえ、優先順位を決める。
できれば建築士など専門家の第三者にはいってもらい、リフォーム会社の複数見積もりを比べてもらうなどすると理想。
同じ条件でみつもりをとるためにも、設計に専門家が入ってもらうことはいい。

どのような老後プランをたてても健康が大切な要因であることは間違いない。
家と健康は密接に関係している。
ヒートショックのない、高断熱・高気密住宅にする。断熱は「外張断熱工法」「充てん断熱工法」がある。
外張りは外側をすっぽりくるむので配線や配管スペースが確保できるが、もとの躯体の老朽化で外側の重さにたえられない危険がある
充てんではコストがおさえられるが、水蒸気が入ってかびる危険があるので通気層の確保や防湿・気密シートを貼るなどの対策がいる。
断熱材の種類は主に繊維系と発泡プラスチックにわかれる。他にパルプや新聞古紙、羊毛など天然素材のものも。
しっかり断熱すれば少ない暖房費でも十分にあたたかくすごせる。家全体が難しい場合はLDKとトイレ浴室などよく使うところをまとめて配置して面の断熱をする。
既存の外壁の上に断熱材いりのガルバリウム鋼板を張る、室内の壁に薄い断熱ボードを張る、断熱シートを併用するなど短い工期で手軽にできる方法もある。
熱の多くはドアや窓からでいりするので二重窓にするのも効果が大きい。

高断熱・高気密住宅では室内で発生する水蒸気を換気で排出することが大事
第1種換気 吸気・排気ともファンで強制的に行う。排気の熱を集めて吸気に戻す熱交換が可能だが高コスト
第2種換気 ファンで強制的に吸気、自然に排気。病院などで採用。
第3種換気 ファンで強制的に排気して、自然に吸気。住宅でよく採用されている低コストな方法。
シックハウス症候群・・・換気されないことで、結露などでカビが発生したりダニが増殖したり、住宅建材に使われる揮発性有機化合物などによる不調。
2003年に2時間に1回家の空気が入れ替わる24時間換気システム設置義務付け(住んでいる人が切ってしまうことが多いけど)
リフォームの場合は第3種換気を個別に設置することが多い。

パッシブソーラーの仕組みが解説されていた。
屋根でつくった暖かい空気や冷たい空気を床下のコンクリートに蓄熱・蓄冷して使う。換気にもよく、お財布にもやさしい。

高断熱・高気密住宅では建材の揮発性物質をさけるため天然素材が注目をあつめている。
木・石、土、ガラスやコンクリート、鉄。
無塗装の無垢材は床材にするとさらっとやさしい肌触りで独特のぬくもりが感じられる。
珪藻土には調湿効果や断熱機能がある。



漆喰には細菌やカビの増殖をおさえ、臭いを吸着して分解する機能がある。時間がたつと二酸化炭素と反応して固くなる。



漆喰も珪藻土もビニルクロスの上からぬれる。経年変化を楽しもう。

〇防災
新耐震基準になる前の1981年以前の家は耐震診断をしてもらい、リフォームにあわせて耐震補強をするのがよい。
耐震診断は10万円前後。無料でやってくれるリフォーム業者もある。
古い家の場合、リフォームを始めてから発覚すると追加費用になることもある。
自治体から補助金がでることがあるので条件などの確認を。

木造渋滞の場合は筋かいや面材をいれた耐力壁をバランスよく増やす。柱を太くする、梁をわたす、柱と梁や土台のつなぎ目に金物を使う。屋根材を重い瓦からスレートなど軽いものにするなどがある。

ガラスの飛散を防ぐフィルム



耐震ラッチ



家具は造り付けにするなどの対策も。

耐震診断とともに、白アリや外壁のヒビ、雨じみなどもチェックしてもらおう。意志をはっきり伝えることが大事。

住宅火災での死亡原因は6割が逃げ遅れ2006年からは火災警報器の設置が義務付けられています。階下の警報をすべてで鳴らすワイヤレス方式もあります。



津波を除いた震災の大半は火災。その半数は電気によるもの。
感電ブレーカーは強いゆれを感知すると自動でブレーカーをオフにしてくれます。



ピッキング対策のドア、カードキーなどの防犯対策を。指紋認証は乾燥しやすい高齢者にはあまり向かないかも。玄関にセンサーライト、窓に補助錠、防犯シートを貼るのも効果的。1階の窓には防犯シャッターをつけると安心。警備会社への依頼も視野にいれておく。

断熱を高めると防音も高まる。
床の防音には防音マットやグラスウール、コルク床、防音フローリングなどを。マンションでは規定の遮音等級を満たすことが義務付けられているので注意。

間取りと動線はコンパクトに、寝室とトイレは近く。いざとなったらワンフロアで暮らせるようにしておく。
夫婦になったらほどよく気配を感じるくらいの間取りがおすすめ。完全にわけてあると、相手の不調に気がつきにくい。


〇介護予防と対策
バリアフリー・・・家の中の段差や温度差をなくす
玄関・・・開口部と面積を広めに開き戸より引き戸がベター
室内ドア・・・吊るタイプの引き戸がおすすめ
廊下・・・手すりや車いすを想定して幅は80㎝以上を確保
手すり・・・いますぐつけず、広めに下地をいれておく。
階段・・・ゆるやかな勾配(蹴上げ20㎝以下)と安定した形状(踏面25~29㎝)
スイッチプレート・・・大きな面、ドアノブの高さ
床材・・・転倒防止にすべりにくいものを
コンセント・・・使いたい場所に適切な高さで
消臭・・・天然素材で臭いや湿度を調節
トイレと浴室・・・いざとなったら介助者が入りやすい広さに
つまみよりレバーの方が高齢者には使いやすい。
住宅設備のセンサー機能活用・・・コンロ、照明、トイレ自動洗浄など
屋内エレベータ・・・納戸など使用頻度の低いスペースを上下階に準備しておく。
五感が刺激される暮らしを。

要介護の場合の助成や手続きの解説。
要介護になった生活を考えて、固定観念をはずしてリビングで寝るなどの選択肢を。近くに駐車スペースがあると便利。ひごろから自治会や地域包括支援センターの介護教室などに参加してゆるやかなつながりを。

〇リフォーム前の片づけ
リフォームは人生の棚卸。理想の暮らしをイメージして、必要なものを選ぶ。
リフォームが始まったら4つの大切なものを確保
・お金回り・・・現金・通帳・有価証券・保険証券
・必需品・・・日用品や常備薬
・もしもの備え・・・入院・災害時
・宝物・・・みるだけでうれしいもの
家族にもどこにあるか伝えて情報共有を。

収納はその空間で使いたいもの、必要なものをかきだして、何をどのくらいと計画を。ただたっぷりあればいいというものではない。かきだすのが面倒なら、使う頻度を色であらわした付箋をはってもよい。
テレビをみたりタバコをすったりといった音やニオイも考えた間取り計画を
テレビを見ながらアイロンがけなど生活パターンにあった設計を
一括収納(掃除用具はココなど)か適所収納(使うところに)かは個人で使いやすさが違う。共通するのはモノが見渡せること、8割収納をまもること。
低くかがまない、高いところにあがらない収納が高齢者には大事。
シニア世代なら思い切って扉なしの収納がほうがべんりなことも。抵抗があるならカーテンなどで仕切ることも考えて。

あってよかった収納
・洗面所のリネン庫と脱いだものをちょっと置く折り畳みの棚
・米や水・缶ビールなど重たいものを置いておく玄関からキッチンの動線上にあるパントリー
・散らかってもいいユーティリティ(家事室)
・汚れやすいところの掃除グッズ収納
・布団収納の棚をとりだしやすい位置に
・リビングやダイニングでパソコンを使うワークスペース
・運動スペース・スポーツグッズ収納
・玄関収納・シューズクローク
・ダイニングテーブルとソファ周りのニッチ収納(調味料などもしまえる)
・ゴミステーション
・情報・充電ステーション
・座って洗い物ができるユニバーサルキッチン

こちらもお忘れなく
・神棚・仏壇(基本は太陽が昇る方向にむけて置く)
・ペット対策、トイレスペースやキャットタワーなど
・趣味のものやコレクションを飾る場所
・寝室には背の高いものやテレビをおかない
・孫がきたときの収納スペースやフリースペース

〇インテリアの効果
・心地よい空間は心と体を元気にする
・家具の使いやすいサイズは変わる。リメイクも考えて。
・ライフスタイルと体格にあったものを
・ソファは必要か?
・ダイニングソファは両方から入れるようにして出入りのストレスがないように
・ダイニングチェアはセットにこだわらず回転式を選ぶなど
・生活習慣を変えすぎないことも大事。布団→ベッド、対面式キッチンやコンロとシンクの配置が反対などは意外とストレスに
・シンプル機能。操作が複雑だったり附属品がおおいのはかえって使いにくいこともある。
・カーテンはデザインだけでなく機能にも注目
・庭の手入れやカーテンをあける時間など、近隣の家に関係することは配慮を。
・インテリアは足すのではなく、引く。これ!というものをめだたせる
・季節の要素をいれる
・絵の飾り方・・・見る位置、額(シンプルな絵には色がきれいだったりデザイン性があるもの、重厚なものには重厚な額)、一枚絵なら飾り棚をくみあわせると安定する。複数の場合は上をそろえるかシンメトリーで。布のアレンジもおすすめ。




☆リフォームの事例
東京都
一戸建てから都心の広々マンションへ2300万円のフルリノベーションで住み替え。大好きな照明をつけたキッチンのカウンターから部屋全体をデザイン。これまで貯めてきた好きなものの知識を総動員。家事動線と、来客中でも家族が個室に気兼ねなく移動できる裏動線を配慮。そのため水回りは大幅に変更。収納は使うところとしまうところを近づけて、御主人の靴や時計は玄関近くのシューズクローゼットなど。

埼玉県
14代続く旧家、最後の改築したときから42年経過。
70代の母親の一人暮らしのためにむすめさんが設計。費用687万円。
害虫被害もあり、冬は室外と変わらない寒さだったので、修繕し、使うスペースを小さくして、そこを断熱して熱効率を確保。洗面所や風呂も最低限度の大きさにして、動線は短くコンパクトに、清潔に暮らせるように掃除しやすく。
食を大切にする母親のためにキッチンは配置をかえず、道具・食器・保存食の収納をたっぷり。あえてホーローのガスコンロにして、交感を手軽に。IHの卓上ヒーターの置き場もつくって。

静岡県
築9年の1戸建てを子どもの独立後に、60代目前の夫婦が2500万円かけてリフォーム。将来は親との同居を想定して吐き出し窓からもできりできる和室を設置。
全室無垢材と珪藻土の自然素材の家は床暖房がなくても暖かくカラっと気持ちいい。
リビングは広く、個室は着替えと寝るだけに割り切ってこじんまり。防犯のためあえてベランダはつけない。掃除がらくで動線が短い水回り。介護にそなえて手すりをとりつけられるよう準備。

新潟県
築45年の2階建て10LDK。豪雪地帯。80代の夫婦と50代の娘の三人暮らし。将来を考えて2000万円かけてリフォーム。両親が高齢なので住みながらリフォーム。7代つづく旧家でモノが多かったことから、片づけつつ残すもの蔵にしまうものをひとつづつよりわけ。窓の位置を変えただけで風通しがよくなり、冬は断熱材の暖房効果であたたくなった。シニア使用の浴室・トイレを用意。親の思い入れが強いタンスは、タンス専用のおもいやり収納を。自動洗浄つきのレンジフードで掃除をらくに。玄関をあがってすぐのところに畑仕事の服や掃除道具生活雑貨のストックをおく大容量クローゼットを用意。


健康寿命を延ばすリフォーム (オレンジページムック)

健康寿命を延ばすリフォーム (オレンジページムック)

  • 作者:
  • 出版社/メーカー: オレンジページ
  • 発売日: 2016/11/17
  • メディア: ムック



nice!(2) 
共通テーマ:

アロハ! ヒューレン博士とホ・オポノポノの言葉 [思考]

ホ・オポノポノの日本事務局のスタッフである著者と、SITHホ・オポノポノの継承者であり世界に広めた第一人者であるイハレアカラ・ヒューレン博士の交流で、著者が博士からかけられた言葉をまとめたもの。

タイトルのアロハは、ホ・オポノポノでは「私は神様の前にいます」という意味。

ホ・オポノポノのおさらい
ホ・オポノポノはハワイの伝統的問題解決方法のこと。これをハワイ伝統医療のスペシャリストであるモーナ・ナラマク・シメオナ女史が誰でも一人でできる「セルフアイディンティティースルーホ・オポノポノ」に進化させたもの。

すべての問題の原因は自分の中の潜在意識にある記憶の再生。だから記憶が再生されたらクリーニング。クリーニングする方法は4つのことばを唱えること

ありがとう
ごめんさい
許してください
愛しています

期待もせず、願いもせず、ただクリーニングする。

私たちの意識は 3つにわかれている。一番上がアウマクア(超意識)、次がウハネ(顕在意識)、その下にウニヒピリ(潜在意識)、アウマクアの上には神聖なる存在ディヴィニティーがある。

私たちのなかのアウマクア・ウハネ・ウニヒピリがバラバラだと心はバランスを欠いている。クリーニングをするとやがて一体になり、ゼロの自分本当の自分に戻り、ディヴィニティーからのインスピレーションを受け取れるようになる。

クリーニングをするととはぐたいていにはウニヒピリをケアすること。ウニヒピリは記憶を再生してはクリーニングしてくれるのをまっている。「みせてくれてありがとう」「いっしょにクリーニングしようね」とウニヒピリと交流することでクリーニングが進んでいく。

このとき最大の問題はクリーニングしてよくなりたいとか、クリーニングしているから大丈夫といった期待。流れが滞ってしまうので、期待もクリーニング、さらにいえばネガティブな記憶だけでなくポジティブな記憶もクリーニング。そして結果にこだわらない。日常生活のなかでまるで呼吸するようにクリーニングできるようになるのが理想。

17章にわかれて博士の言葉と、それを聞いた時の著者の状況や心情、変化などがかかれていた。
一つだけ
「あなたの本当の仕事はただ一つ、自分を取り戻すこと」
「なぜ”本当の自分”を取り戻す必要があるのか、それは、内なる家(アウマクア・ウハネ・ウニヒピリ)がバラバラでは、人類というひとつの家もバラバラになり倒れてしまうから。内なる家族が一つの状態”ほんとうの自分”をいきることはそれだけパワフルなこと。平和は”わたし”から始まる。世の中で今いったいどんなニュースが流れていようとも、あなたにしか見つけられない、真の平和があるでしょう」

まず自分をクリーニングする、自分を幸福にする。

クリーニングは自分の中だけでなく、使うもの、時間などにも及ぶ。
一瞬一瞬がウニヒピリが与えてくれたクリーニングのチャンス。


アロハ!  ヒューレン博士とホ・オポノポノの言葉

アロハ! ヒューレン博士とホ・オポノポノの言葉

  • 作者: 平良アイリーン
  • 出版社/メーカー: サンマーク出版
  • 発売日: 2013/03/01
  • メディア: 単行本



nice!(2) 
共通テーマ:
前の3件 | -