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マンガでやさしくわかる統計学 [雑学]

マンガでやさしくわかる統計学統計学の意味がわかる

工夫
ストーリー漫画を使ってビジネスにピントを合わせる
高度な数学をイメージ図に置き換える

推測統計の本質でありながら最も理解の難しい無限母集団を福引箱のイメージ図を使って具体化する
統計学には記述統計と推測統計がある

記述統計とはデータセットからその特徴をあぶりだす手法。
推測統計とは記述統計の計算と確率の理論を組み合わせてデータを生み出す背後の確率的な仕組みを見抜く手法

プロローグ 統計学とは
入社4年目の晴香は経験と勘にたよった仕事ぶりで上司と対立し勢いで会社を退職。両親が経営する商店街の洋食店を手伝いはじめる。ここでも客の注文が「タコライス」に集中しているからと、他のメニューをやめてコストを削減しようとしたところお客さんが激減。店の客で大学で麹菌の研究をしている数沢准教授の「統計学を使えばいい」という言葉を頼りに統計学を教わりながら、客が減った原因を統計学で調べる。

統計学はビジネスの必須アイテム
数字は客観的であり嘘をつかないそして数字はみんなに伝わるし共有もできる。

数字から事実を引き出すステップ
ステップ1 なんとなく印象として気が付く
ステップ2 数字化して眺めてみる
ステップ3 ステップ2の数字がステップ1の印象を裏付けていることを認める
ステップ4 統計学を使って計算してステップ3を検証する
例では「雨の日はタコライスの注文が多い」という現象で解説していた。この場合ステップ4では雨の日の注文数の平均値と雨でない日の注文数の平均値を比べる。

平均値は統計量。統計量とはデータの特性を一つの数値で表す指標のこと
統計量は他に分散、標準偏差、共分散、相関関数などたくさんの指標がある。

記述統計の作業だけでも現象の本質を見抜く力は随分向上する。
主観から客観へ足場を移すことができる。
より科学的な判断を下すためにはトルコライスについて適切な確率の仕組みを設定して平均値の隔たりは偶然なのか必然なのか判断するべき。
それを可能にするのは推測統計。

統計的手法を学ぶにはまずヒストグラムを見る技術を磨く必要がある。
ヒストグラムとはデータの分布を図形化したもの。統計量を理解するプロセスではヒストグラムが大きな助けになる。
ヒストグラムの見方 
  横軸・・・データの数値のグループ分け(階級)
  縦軸・・・観測回数
数棒の高さは観測回数だということを脳に染み込ませること。
階級は6~8の階級が経験的に良いとされている 。
ヒストグラムのでこぼこは注目していることが不確実に揺らぐ様子。
棒が複数あるということはトルコライスの注文数が日によってばらついていることを意味し注文数の不確実性を表している。

1章 記述統計
記述統計は簡単な計算で、単なる数字の羅列からその特徴を見抜いたり秘密を見破ったりする奥義を手にいれるられる。
最も重要な奥義は標準偏差。

晴香は、店のレジに残っていたお客のデータを元に数沢のアドバイスでお客を年齢別にわけて、ヒストグラム化する。すると、変更前のヒストグラムの棒の高さはそれほどかわらないのに、変更後のヒストグラムは30歳近辺が一番高くなり、他の棒が極端に小さいことがわかった。さらに標準偏差をだしてみると標準偏差は10.2歳から6.4歳に縮んでいたことがわかる。変更前と後ではお客さんの平均年齢は変わっていなかったが、実は客層がおおきくちがっていたのである。
なんとなくいつもと違うと思っていた印象が統計で明らかになった。おそらくメニューがたくさんあることが呼び水となって色々なお客さんを見せに呼び込んでいた。迷った末に結局タコライスを選んでいた人が多かったのだ。メニューを戻すと店は元の賑わいを取り戻す。

生データを一旦数値に置き換えるのは先入観を消すため。
調べたデータが一種類で、それが偶然自分の先入観を多少なりとも裏付けるものだったらすぐに飛びついてしまう。

注文数が日々まちまちの値になるのはトルコライスの注文が様々な偶然によって左右されるから。
たくさんのサイコロいっぺんに投げたのと同じような複雑な偶然性を作り出す出すので注文数は日々まちまちな数字を取るこのように街町の数値が発生することを専門の言葉で分布と呼ぶ
データの数値は分布しデータの背後にある不確実性を反映しているのである

この数値から一つの代表的な値を抜き出すのが平均値。
平均値は○○平均という種類がたくさんあるが、ここでは最も一般的な相加平均を平均値と呼んで使う。
全部のデータを足して、データ数で割ったもの。

平均値のとは
・平均値は分布するまちまちな数値の中から代表的な数値として選び出されている
・平均値は最大値と最小値の間の数となる
・平均値がいくつとしめされれば実際のデータはその周辺に分布しているとわかる
・データが全て同一と想定した場合それを平均値と考えれば合計の意味では過不足は起きない
平均値は1か月分の食材を注文したいときなどに役に立つ。

平均値はその周辺にどのくらいの揺れ広がりがあるかまでは教えてくれないそれを教えてくれるのが標準偏差 S.D.(Standard Deviation)。
標準偏差は平均値と共に統計学の二枚看板となる統計量。

標準偏差の計算

まず偏差を求めること。偏差とはデータの数値から平均値を引いたもの。
偏差は平均値からの揺れ具合を表す平均値からどのぐらい遠くの数値が出現するかも教えてくれる。
ゼロから遠い数値が多く現れる場合平均値から離れた数値が結構あるということがわかり、反対にゼロに近いなら平均値の近くの数字ばかりであるとわかる。偏差はデータの数値の揺れ広がりがどの程度の大きさかを見せてくれるもの。

全データから平均値を求めた時のように偏差の数値等を一つの数値で代表的に表したいという欲求にこたえたのが分散。
を全部足し合わせた個数で割るという戦略がうまくいかないプラスとマイナスが打ち消しあってしまうためである。
そこでまず偏差の二乗の平均値を分散とする(符号転換より二乗でマイナスを消す方が数学の神様にはありがたい)
偏差が2倍になると分散は4倍。
分散が小さいことはゼロに近い偏差が多いので平均に近い数値が多い
分散が大きいというのはゼロから遠い偏差が多く平均から遠い数値が多い

分散は偏差を2乗した数値なので元の大きさの水準に戻したいならルートすれば良い。
これが標準偏差。
大まかに一つの数値で言えばある程度の揺れ方があるということがこれでわかる。

標準偏差の意味をより理解するためには極端なケースを考える。
全てのデータが一定数である場合
次にデータのちょうど半数が平均よりa大きく残る半分が平均値よりa小さい場合
ヒストグラムを示しながら、標準偏差が、データたちの揺れ・広がりであることを解説。

平均値と標準偏差を理解することが理解し使いこなすことが統計学に執着する第一歩。

標準化とは平均値と一致するデータをゼロ
平均値から丁度標準偏差の部分だけ大きいデータは+1に加工され
平均値から標準偏差の部分だけ小さいデータを-1に加工
平均値からの隔たりが標準偏差のK培分大きいデータはプラス形に加工され
標準偏差のK培分小さいデータはマイナス型に加工する

標準化の計算1
データ x の標準化=データ x の偏差 ÷ 標準偏差
標準化の計算2
データ x の標準化=( x ー平均値)÷ 標準偏差

標準化とはデータセットの固有の曲を取り除いて統一的に判断できるようにするために行う
偏差が10といわれても、それが特別な離れ方なのか判断できないが、標準化なら判断できる。

標準化から導き出せるポイント
標準化してプラス2と-2の間になるデータは月並み
標準化して+2以上または-2以下になるデータは特別
+-3以上遠く離れるデータは稀に見る特別なデータと判断

ミスユニバースの身長体重スリーサイズを標準化すると、2以上になっているところが特別であることがわかり、その数値の持ち主は本大会で3位と1位をとっていた。

2章 正規分布
正規分布は推測統計をサポートする重要アイテム。高度な数学を使うため多くの学習者はここで挫折する。
漫画のストーリーの中で大まかな見方を与える。

店の客は戻ったものの商店街の客足の売上の低下が問題に。日本の他の商店街と比べてもここ5年の落ち込みが激しい。
晴香と同級生は、数沢のアドバイスで、魅力的な商店街と、この商店街の違いについて、曲がり角の数や古い建物と新しい建物が残っている割合などをヒストグラムで比較することにする。町並みに残る古い建物の割合をヒストグラムにし、魅力的な街と、そうでない平凡な街力的な街は、ヒストグラムのどの階級に多いか、そしてこの街はどこに入っているのかをみていく。
魅力的は商店街は、1道が入り組んでいる 2古い町並みと新しいものが共存している 3人が多く横のつながりが強いという結論が出た。アメリカのジャーナリストジェイコブズが入っていた魅力的な都市と一致。
商店街は区画整理をして道をまっすぐにするなど全く間違った施策をしていたことはわかる。

推測統計とは確率の理論を導入して観測されたデータの背後にあるデータを生み出す不確実性の仕組みを推測すること。推測統計の入り口としてまず母集団を理解する必要がある。
母集団とは知りたい対象に関する数値全てお集まりとしたもの。母集団の中から観測された一部の数値を標本と呼ぶ。
推測統計は、観測された標本から母集団について推測する営みとまとめることができる。

母集団には通常の感覚で把握できる有限母集団とイメージ化が困難な無限母集団がある。
無限母集団とはいわゆる確率分布のこと。
確率分布とは数字がランダムに発生する確率的な仕組み。
無限集団は具体的に触ったり見たりすることできない架空の存在フィクション。

コイン投げの無限母集団は無限の1とゼロから構成される無限個の玉が詰められた福引箱。
玉には「1」「0」が記入されておりどちらも無限個あるが同数と空想する。
無限母集団で重要なのは玉を一個取り出しても福引箱の中の球の構成に何の影響もないということ。
無限母集団は標本を何個観測しても母集団の状態は変化しない。

確率分布の母集団に対しても平均値分散標準偏差を定義することができる。
それぞれ母平均・母分散・母標準偏差と呼ぶ。

母平均は母集団の平均。
仮に福引箱の玉の個数が大きいな有限値 n だったとして式をたて、このnがどの大きな数字でも同じであるため、 n が無限でも同じになると飛躍して解釈する。

母平均の計算
確率分布 母平均=数値×その数値が観測される確率の合計
福引箱のイメージ 母平均=玉の数値×その玉の比率の合計
ヒストグラムでは 母平均=横軸の数値×数値の上の棒の高さの合計

分散は偏差の2乗の平均なので
母分散=玉の数値の偏差の2乗×その比率の合計
標準偏差=母分散のルート

推測統計では母平均をギリシャ文字のμで、母標準偏差をギリシャ文字σで表す習わしがある。母分散はσ二乗
母集団を表す確率分布ではミュウの周辺の数値が観測されされるだろうと推測できる棒標準偏差シグマを知れば母集団を表す確率分母はにゅうの周辺の数値が観測されるがもちろんニューの前後湯楽部そのゆらぎの程度はシグマだろうと推測福引の確率分布の場合の平均は0.5標準偏差は0.5
これはこの母集団が0.5の周辺の数値からなり0.5から+-0.5程度揺らぐだろうと推測できる。
言い換えると0.5+0.5と0.5-0.5当たりの数値の頭が詰まった福引箱であろうと推測できる。
玉1と0の詰まったら福引箱だと推論できその場合は母集団をはっきりといいあてている。(一般にはこんなにはっきりさせることはできない)

無限母集団のうち統計学で最も重要視されるのは正規母集団と呼ばれるもの。
正規母集団とは確率分布図が特徴的な形をした一群の分布のことで、世の中に最も頻繁に現れる母集団。典型的なのは人間や動物や樹木の背丈の分布観測誤差や電波のホワイトノイズにも見られる。
正規母集団の標準モデルは標準正規母集団。
正規母集団の確率分布は、ヒストグラムの棒細くして本数を増やしていって、本数を無限に棒の太さを0にしたもの。これが正規分布。棒の高さではなく幅を持った領域の面積を確率と考える。確率密度とは「幅を持たせて面積にすると確率に転換される量」のこと。

標準正規母集団の確率分布図の特徴
・y 軸を対象軸に左右対象となっている
・釣鐘型(ベル型)をしており最も高い場所はx=0のところである
・確率密度はどんなに大きな正の x でも、どんなに小さな負xでも0にはならない。(グラフの裾野が左右に無限に伸びている)
・x が2以上の部分でグラフを急激に低くなる、 x がマイナス2のグラフは急激に低くなる。

標準正規母集団の福引箱に詰められた玉はマイナス無限からプラス無限まで全ての数が書かれており、数の書かれた玉はそれぞれ無限個ずつありそれぞれの占有率が異なっている。
2を超える数の書かれた-2を下回る数が書かれた玉は著しく少ない。
-2から2までの数値は全体の95.4%を占めている。
この母集団から0.7という表現が観測されるのは月並み。2.6という情報が観察されることは珍しい特別なこと。

一般の正規母集団は標準正規母集団を加工したもの。
一般の正規母集団の作り方ステップ
・ y 軸を中心に左右にσ培に伸ばす。全確率が1であることを保つためにグラフの高さはσ分の1となる。
・山のてっぺんの x 座標がμなるところまで横軸方向に平行移動する
福引箱でいうと
・標準世紀母集団の福引箱の玉をいったんすべてとりだし
・各玉に記入されている数値をみな一様にσ培してμを加え書き換える
・再度福引箱に詰め直す
これで平均がμで標準偏差がσの世紀母集団になる。

一般を標準に加工する標準化
上の逆をやる
この計算はデータの標準化と同じ。標準化の操作を正規分布にあてはめると「世紀母集団の数値を標準正規母集団の数値に加工することと同じ。

正規母集団を扱う上では、標準正規母集団の知識だけがあれば十分。
正規母集団を想定しているときには、標準化したときの値が2以上または-2以下は特別と判断されるのが強化される。それがおこる確率は約4.6%だからである、正規母集団でない母集団でも珍事的にこの基準を用いる。

次の章では複数の福引箱から玉をとりだして、その数値を足したり、平均したりする。
その準備として、福引箱Aからすべての玉をとりだし、書いてある数字を半分にして福引箱Bに戻す例で、両方の福引箱の母平均、母分散、母標準偏差がどうなっているか考える。
Bの母平均はAの半分
Bの母分散はAの4分の1
Bの母標準偏差はAの半分

第3章 仮説検定
推測統計の基本中の基本である仮説検定。
仮説検定とは仮説を立てデータからその成否を判断するという技術。
漫画で省略されている計算の部分は解説で詳しく説明。
仮説検定の手続き自体はそんなに難しくないが仮説検定の背後にあるロジックがきちんと普通の教科書には明記されていないことが多い。福引箱のイメージが活躍します。

晴香たちは魅力的な街をまねて商店街の積立金を使い改造を行う。テレビにとりあげられ人は増えたが、思ったほではない。その理由を探るために晴香は数沢に教えられた仮説検定を使う
仮説 最近イメージがあがってマンションもたって、人口が増えた、その人たちの世帯収入は高い。そういった人たちは商店街では買い物をしないのではいか?
うまくいっている商店街の富裕層来店率をX、この商店街の富裕層来店率をYとしたときX=Yはなりたつのか?

データから背後の母集団を予想するのが推測統計の入門
統計的推測と確率の順問題・逆問題
正規母集団の母平均の仮説検定
複数の標本を使って仮説検定をするには?
複数の標本からの仮説検定
差の検定

第4章 区間推定
区間推定はピンポイントの推定では当たらないから幅を持たせて推定するという至極自然な推定方法。
あまりに広い幅を取るのはナンセンスですからどこかで止める。そのために導入されているのが95%の信頼区間という考え方。しかしこの95%の95とは何なのか?誤解しやすい。仮説検定と関係づけることによって正しく理解するようにしている。

晴香は20か所の人気商店街を調査し、そこでしか手に入らないものが必要と結論。数沢が晴香の店からもちだしたホコリからつくった麹菌をくわえた料理を名物にすることにする。しかし商店街の人たちは菌の安定供給を心配する。そのとき数沢が晴香に教えたのが区間推定。それで95%の確率で安定供給できることがわかり、みな納得した。

区間推定はボックス買い
区間推定の計算をしてみよう
区間推定と仮説検定はオモテ・ウラの関係
95%が意味すること
統計的推測の免許皆伝

ここまでくれば推測統計のバックボーンとなってる「思想」のようなものを読者も十分に納得できる。
仮説検定と区間推定を習得できれば統計学の免許皆伝。
他の計算方法は、別種の確率理論を用いているだけで発想自体は同じ。


マンガでやさしくわかる統計学

マンガでやさしくわかる統計学

  • 作者: 小島 寛之
  • 出版社/メーカー: 日本能率協会マネジメントセンター
  • 発売日: 2017/05/21
  • メディア: 単行本



タグ:小島 寛
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セルフリノベーションの教科書: 「塗る・貼る・つける・飾る」でちょっと内装に手を入れるだけ [雑学]

著者は武蔵野美術大学建築学科卒業。2008年に清水組を設立。
空間デザイン、雑貨屋経営など活動は多岐にわたる。夏水組ブランドの塗料や壁紙などの商品企画も手掛けている。

新築を買って消費するだけの日本の住宅事情は、人口減少時代ではなりたたない。
これからは、住まい手のニーズを叶える住まい手にとっての豊かな生活を第一に考えた建物が選ばれる時代になる。
海外では住まいに手をいれて美しく成長させるのは当たり前のこと。日本のその方向に向かうべき。そのためのセルフリノベーション。

リノベーションといっても、塗る・貼る・つける・飾るというシンプルなステップでできるものばかりです。DIY するにしても、職人さんに依頼するにしても、手軽なのに劇的な変化がもたらされるアイデアを紹介。

夏水組リノベーション実習例
〇壁一面にチョークボードクロス床や天井には壁紙屋フロアタイルでウッディに男女ともに好まれる空間
〇アンティーク建具屋障子とモダンな壁紙照明の組み合わせで和モダンを実現
〇ミッドセンチュリーの壁紙や床材タイルを知り散りばめたキッチンを中心にしたリノベーション
〇人を呼びたくなるカウンターこだわり建具と壁紙で古民家+カフェを実現
〇ステンドグラスとチョークボードがアクセント思いっきり色使いを楽しんで広々LDK


フルセルフリノベーション4つの手法
〇塗る
 壁や家具をペイントした離職ボードにしたり初心者でも挑戦しやすい。家具など小さなところから慣れたら壁やドアなど大きなものを手掛けるといい

〇貼る
 壁紙・タイル・リメイクシート・床材などを貼る。壁紙・床材は替えると部屋全体の雰囲気がガラリと変わる

〇つける 
 棚板やドア・取っ手などをつける。既存のままでも使えるけれど取り替えると雰囲気が変わったり便利になったり。素人でも手がけやすいセルフリノベーションの一つ

〇飾る
 そのままでも困らないけど飾るともっと楽しいキレイ。照明やミラー・時計・飾り窓など様々な場所を飾り、もっと楽しいお気に入りの部屋を作る。

実際の新築マンションを坂田訳セルフリノベーションで自分好みにアレンジした部屋のビフォーアフターの写真手に入りやすい素材で素人でも真似できる技を実例とともに紹介
リビング
 青い壁紙→チョークボード国壁紙
 収納扉→ストライプの国産壁紙、取っ手を付け替え
 照明→多灯タイプのシーリングライト
 壁の飾り→大きなアンティーク風時計、フック取り付け
他に
キッチン
ダイニング
ベッドルーム
キッズルーム
エントランス
パウダールーム
トイレ

後ろの実践編に実際の作業を写真入りで紹介している。

場所別のアイデアと予算
〇キッチン
 キッチンは言わば言えの心臓部。作り込みもパーツも細いどんな素材を使ってもいいと言われたら無限に近い可能性がある。ハイスペックに耐えうるキッチンが求められた結果メーカーが作るシステムキッチンロボットのように機能的で単一的。好きなものをアレンジしてうまいキッチンを作ろう。
 キッチンをリノベする際の注意点は給排水設備と電気設備に DIYで触れてはいけない。水漏れ漏電の原因になる。マンションなどの高層階で下の階に漏水などがあると賠償金問題になるケースも。迷わずプロに依頼。
 方法01 壁に一部をペイントしてポイントカラーに
 方法02 壁紙の色からペイントする色を選んで
  壁を塗る 10㎡あたり 業者 25000円~ DIY 5000円~  
 方法03 キッチンキャビネットの扉をペイントしてリニューアル
  収納扉を塗る 1㎡あたり 業者 50000円~ DIY 5000円~


 方法04 チョークボードを家族内の連絡事項やメモに
 方法05 ウェルカムボードとしてチョークボードを活用
  チョークボードペイントを塗る 10㎡あたり 業者30000~ DIY10000円~


 方法06 大胆な柄の輸入壁紙をインテリアの主役に
  輸入壁紙を貼る 10㎡あたり 業者50000円~、DIYの場合15000円~


 方法07 リメイクシートで手軽にデコレーション 
  リメイクシートを貼る DIY 1000円~


 方法08 サブウェイタイルでミッドセンチュリー調に
 方法09 柄と無地を組み合わせてランダムに貼る
  タイルを貼る 2㎡あたり 業者55000円~ DIY 20000円~


 方法10 賃貸でも安心のタイルステッカー
  タイルステッカーを貼る DIY 1000円~

 方法11 モロッコタイルを貼ってエキゾチックな大人の空間
  カウンターにタイルを貼る 2㎡あたり 業者 55000円~ DIY 20000円~


 方法12 モザイクタイルを天板に貼る
  キッチン天板にタイルを貼る 1㎡あたり 業者10000円~ 業者がおすすめ
 方法13 モザイクタイルのデザイン貼りで個性を出す
  モザイクタイルのデザイン貼り 2㎡あたり 業者65000円~ 業者がおすすめ


 方法14 長方形モザイクタイルは規則的に貼る
  長方形モザイクタイルを貼る 2㎡あたり 業者65000円~ DIY30000円~


 方法15 クッションフロアで気軽に床を変える
  クッションフロアを貼る 12㎡あたり 業者50000円~ DIY12000円~


 方法16 長持ちさせたいならフロアタイルを選ぶ
  フロアタイルを貼る 10㎡あたり 業者60000円~ DIY25000円~


 方法17 木目のフロアタイルは無垢の床の代わりに最適
  木目のフロアタイルを貼る 10㎡あたり 業者60000円~ DIY25000円~


 方法18 グラスハンガーで魅せる収納
  グラスハンガーをつける 業者10000円~ DIY1700円~


 方法19 壁づけにしたバーハンドルで吊り下げ収納
  バーハンドルをとりつける 業者15000円~ DIY3000円~


 方法20 シンク上の照明スイッチをトグルスイッチに
  トグルスイッチをつける 業者35000円 電気工事なのでDIYはNG


 方法21 オープンな吊り収納で開放的なキッチン
  天井から棚を吊るす 業者100000円~ DIY25000円~

 方法22 シェルフボードで壁面を有効活用
  シェルフボードをとりつける 業者25000円~ DIY5000円~


 方法23 収納扉の取っ手を取り換える
  取っ手を取り換える 業者10000円~ DIY1000円~


 方法24 カフェやバーのようにカウンターを造作
  カウンターテーブルをつける 業者100,000円~ DIY30000円~

 方法25 キッチンのタイプによって照明器具を使い分ける
  キッチンの照明をつける 業者35000円~(ペンダントライトなら照明代のみ)
  DIY 電気工事なのでNG


 方法26 ステンドグラスをいれて光と色で遊ぶ
  ステンドグラス設置 業者50000円~ DIY15000円~

 方法27 屋根をつけてカフェ風にする
  屋根(テント)をつける 業者150,000円~ DIY50000円~

リメイクシートやタイルステッカーは貼って剥がせるのが特徴。初心者でも使いやすい。賃貸でもOK
巻物タイプのマスキングテープはどこまでも貼り伸ばせるので戸棚の扉とシステムキッチンの面材をそろえると統一感がでる。タイルステッカーは燃えない素材をつかえばコンロ前でも安心

同様に
〇リビングとダイニング
 壁面の色から決めて自分が落ち着く空間をつくる。メインカラーを一面だけぬったり、同系色でまとめたり。色に迷ったら落ち着きのあるブルーにするなど。天井は難易度が高いのでプロに頼んだ方がいい。
 メダリオンでゴージャスに、ドアをアンティークにしたりペイントしたり、棚をつけたり、ミラーをつけたり、鏡を窓のように使ったり、シャンデリアでクラシカルに、ペンダントライトを多灯で使い雰囲気と明るさを確保。ライティングテーブルで照明を組み合わせる。フェイクグリーンやペンダントを複数つけたり、ステンドグラス、アニマルヘッドをつける、フレームやパネルを等間隔にならべたり、違うサイズをたくさん並べあり、両面時計を柱や壁の角につける、ハンモックを吊るなど


〇bedroom
 まずは壁一面をかえてみる。一面だけならベッドヘッド側を。ベッドヘッドの上にミラー。
 奥行き10㎝の棚をつける
 天蓋をつける。アイアンフレームを左右につける
 時間をしらせるだけでないおしゃれな時計を飾る
 
〇エントランス
 入って正面の壁を楽しく、床はDIYでタイル張りがおすすめ。掃除しやすいから。
 奥の壁にペイントしてあると目線が誘導されて広く感じる
 下駄箱の上にタイル
 つくりつけの棚や大きなミラー、ステンドグラスやサインボードフレームを飾る
 照明+ミラーの組み合わせ


〇パウダールーム
 ポイントは鏡。自分の背景色を自分で決める。ペイントする。タイルを貼る
 正面に鏡がない場合はキャビネット内ミラー
 棚を造作して狭くても容量は大きく
 洗面ボウルの種類 大日方 ペデスタルシンク 埋め込み型 壁付け型
 洗面所のライトは顔より前につけること


〇トイレット
 小さい空間だから冒険したりリノベを楽しんだりできる。
 消臭作用がある珪藻土はぴったり
 床はクッションフロアがむいている
 ペーパーホルダーやタオルホルダーをおしゃれにする
 ドアをアンティークにする


パーツ別種類と選び方
〇床無垢フローリング
 天然ならではの肌触り、経年変化を楽しみたい人に。パイン・オークなどのシュルを紹介
〇クッションフロア
 安価でDIYしやすく、選べるデザインも豊富
〇フロアタイル
 傷がつきにくく長持ち、並べ方で個性的になる
 接着剤不要の間伐材から作られたユカハリ・タイルの紹介
〇輸入壁紙
 フリース素材は特にリノベーション向き。
〇国産壁紙
 輸入壁紙より安いけど初心者には扱いにくいことが多い
〇珪藻土
 調湿・消臭効果が期待できる。水回りや寝室におすすめ
〇タイル
 くみあわでデザイン無限大
〇ペイント
 壁紙の上からぬれるものを色にこだわって選ぶ
〇照明 部屋にあった照明を選ぼう
 照明器具の種類・スタイルを紹介
 DIYでつくるブラケットライトなど
〇扉・ドア
 アンティークなど好みのドアを探して付け替えよう
〇襖
 襖紙を張り替えて和室の雰囲気を変える
〇装飾窓
 光と風を通しながらインテリアのアクセントになる
〇造作家具・装飾
 収納棚 ブラケット紹介
 装飾 モールティング紹介 ベッドヘッドを作る例紹介

DIYという選択
セルフリノベーションの DIYを始める前に
 〇賃貸は原状回復を念頭におく
 〇リスクがあるものは業者にたのむ
 〇きちんと養生して汚さない
 〇音やニオイに注意して作業時間などを考慮。ペイントは水性が比較的臭いがないが断っておくほうが無難

養生の仕方
 養生テープとマスカーを使った養生の仕方解説
DIYによる基本の道具 電動ドライバーやペイントセット、下地センサー、壁紙セット

実際のDIYを解説
〇壁をペイントする スイッチ周りの方法など
〇パターンローラーで模様をつける。水性ペイントの上から。
〇ステンシルで模様をつける
〇珪藻土を塗る 壁面が狭いトイレから試してみよう
〇ドアの付け替え・チョークボードペイント
〇国産壁紙を貼る 角の折り方など細かく
〇輸入壁紙(フリース素材)を貼る。 壁のりをつけて貼る。
〇輸入壁紙(紙)を貼る。 壁紙に直接のりをつける。
〇粘着シートを貼る
〇ウィンドウシートを貼る
〇インテリアフィルムテープを貼る。水にぬれても大丈夫なのでバスルームにも使える。
〇タイルステッカーを貼る 汚れ防止をかねてキッチンコンロ周りに、熱につよいものを
〇タイルを貼る。
〇パネリングを貼る 腰より下の高さに腰壁をつくる例
〇シェルフボードをつける。下地をさがして、ブラケットをつけて
〇メダリオンをつける。シリコーンシーラントで
〇扉付きミラーをつける ホッチキスを使って簡単にとりつけられる金具を使う
〇ベッドヘッドを作る パネリングを使って。
〇ミラーステッカーを貼る。貼ってはがせるタイプを使用。
〇フック付きステッカーを貼る
〇スイッチカバーを取り替える
〇ビスで壁付けするときのポイント 下地のあるなしで取り付け方法が違う

内装の学校超ダイジェスト版。(仕事してセルフリノベをしなければならない人に)
〇不動産×内装の基礎知識・・・内装選びの理屈。趣味ではなく市場にもとめられているものをつくる。4つのP(Place,Product,Price,Promotion)
〇カスタマイズ&ネット世代を知る・・・自分好みにする、インターネットでDIY商材調達があたりまえ
〇マーケティングミックスによるセルフリノベの成功例
 リノベ=おしゃれにするではない。どうしてもここに住みたい、自分だけの空間、オンリーワンが欲しいという新消費者に振り向いてもらう手段。夏水組のオーダーメイド賃貸で人気物件を作った例、DIYイベント、DIY工房のある新築分譲戸建てなどの例。
〇ターゲットに合うテイスト選び
 一番人気テイストを狙っては差別化できない。北欧・南仏・フレンチシャビー、ミッドセンチュリー、アンティークなどの解説と、男性・女性の人気度解説。
〇プロ向け q & a
 オーナーを説得する方法や内装の素材の選び方、セルフリノベを成功させるには「いい職人さん、いい業者さんとの信頼関係が大事」など

夏水組コラボレーション商品に会える店おすすめショップ
PROIE
toolbox
ひつじ不動産
など

コラム
心地いい和室を作る・・・琉球畳やアンティーク品をとりいれたオンリーワンの和室
親子で子供部屋を作る・・・ボルダリングや壁面チョークボード



セルフリノベーションの教科書: 「塗る・貼る・つける・飾る」でちょっと内装に手を入れるだけ

セルフリノベーションの教科書: 「塗る・貼る・つける・飾る」でちょっと内装に手を入れるだけ

  • 作者: 坂田 夏水
  • 出版社/メーカー: 誠文堂新光社
  • 発売日: 2017/07/14
  • メディア: 単行本



セルフリノベーションの教科書: 「塗る・貼る・つける・飾る」でちょっと内装に手を入れるだけ

セルフリノベーションの教科書: 「塗る・貼る・つける・飾る」でちょっと内装に手を入れるだけ

  • 作者: 坂田 夏水
  • 出版社/メーカー: 誠文堂新光社
  • 発売日: 2017/07/14
  • メディア: 単行本



タグ:坂田 夏水
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「困った空き家」を「生きた資産」に変える20の方法 [資産]

日本では、新築住宅ばかりが過剰供給され、中古住宅の活用がほとんど行われないばかりか、売るときに解体処分が必要な邪魔者とさえみなされてきた。日本人の土地神話などが原因と考えられる。しかし少子高齢化を迎え、空き室が15%を超える現在、その考えは破たんが近づいている。これからは中古住宅の価値をみつけ磨き、それを正当に評価する仕組みが必要。

日本で空き家が増えるわけ。
相続税の控除額が下がり、相続税を払う人が増えた。相続対策としてアパートやマンションを建てる人が多い。
中古より新築を好む傾向。
相続のとき名義を変更しておらず、何代かたつと相続人が増えて売ることもできなくなってしまう。あるいは持ち主がわからない状態になる。
持ち家の高齢者が亡くなったり、施設にはいったりして空き家が増える。

相続対策としてアパートをたてても空き家になると家賃保証の金額がさげられたりして、結局ローンが払えなくなったりしている。アパートを建ててしまえば不動産業者は儲かるが持ち主は損になることも。

空き家は最初は個人の問題だが、放置すると近隣や地域の問題になる。
ゴミがすてられたり、動物がすみついたり害虫が発生したり、大麻栽培などの犯罪の温床になったり、放火の原因になったりする。雑草がそのままだったり、瓦がおちていたりと景観をそこねることで周囲の不動産価値を下げることも。地震や台風のときのリスクも高い。

この状態に国土交通省は放置された空き家の固定資産税をあげる、強制執行をおこなえるようにするなどの措置をとりはじめた。また、空き家を更地にたしたり、リフォームするための融資などもおこなわれている。

また、全国で公的機関の空き家相談が行われるようになっている。


〇困った空き家を生きた資産に変える20の方法

1.空き家をリフォームして子育て世代を団地に呼び込む
 著者の会社でおこなった広島市の制度を使った子育て世代むけに団地をリノベーションする例を紹介。


2.空き家を担保にして老後資金を借りる
 2010年に国から発表された新成長戦略の中で、リバースモゲージの拡充があげられた。 自宅の土地・建物を担保として銀行から生活資金を借りる方法。限度額は土地評価額の50~60%・
長生きする場合生活費がかさんで早い時期に限度額に達してしまうことが考えられるに限られ生活費をまかなえるかわからない地下が大幅に下落して担保割れを起こした場合は差額分の返済を銀行から求める求められるので借入額は慎重に決めるべき金利上昇リスク
  デメリット、長生きして融資の上限まで使ってしまう。金利が上昇したり住宅価値がさがって元本割れをおこし、金融機関から返済をさまられる。


3.空き家をローンを借りて解体する
 空き家対策ローンが全国で増えている。広島銀行空き家対策プランは無担保で借り入れできる。


4.空き家のリフォームにリバースモーゲージを活用する
 満60歳以上であれば、住宅金融支援機構が民間金融機関を支援して提供しているリバースモーゲージ型住宅ローン利用してリフォーム費用を借りることができる。融資期間は終身で毎月の支払いは利息のみ。借主が亡くなった際に担保にした自宅の売却代金や預貯金によって一括返済。子供にも生活拠点があり相続しても管理できないケースなどに活用したい。
 昭和56年以前の旧耐震基準で建てられた住宅なので耐震改修工事を含む住宅のリフォームをする場合には住宅金融支援機構のリフォーム融資もご利用できる。これも亡くなるまで利息のみ返済。

5.空き家・売れない田舎の土地を燐家の所有者に寄付する
 土地評価額が110万円以下なら贈与税がかからな。い贈与税登記費用を寄付相手に了承してもらう必要のことがある


6.空き家を定期借地で貸す
 旧借地権、普通借地権、定期借地権がある。
旧借地権とは借地期間を満了して持ち主側に明け渡してもらうための正当な理由がない限り更新されるもの
普通借地権は当初の借地期間が30年以上1回目の更新が20年以上2回目以降の更新は10年以上となっていて賃借人望めば契約は更新される
普通借地権には地上権と賃貸借権があり地上権であればその土地の上の建物を自由に売却家賃貸に出すことが可能借地権付きのマンションの場合その多くが地上権となっている戸建てではほとんどが貸借権であるため売却や賃貸に出すには地主の許可が必要
 定期借地権は期間満了後に土地を更地にして地主に変換するもの一般定期借地権では50年以上とするのが一般的で、貸主が更新しないといえば建物を壊して更地にして返さなければならない。土地は自分のものにならないので抵抗のある人が多いが土地の所有権付き物件の60から80%という価格の安さが魅力住宅ローンとは別に家代を支払う不動産取得税は登記費用など諸費用もいらないので購入時の諸費用を抑えられる戸建て土地定期借地権付マンションがある


7.空き家を買い取りリノベーションで再生
 著者の会社が得意としている方法。たまにタダで引き取ってくれといわれるが、登記費用や固定資産税がかかるのでそうもいかない。


8.老朽化したマンションをリノベーションで再生
 分譲マンションの老朽化が問題になる。いままで建替え事例は全国に200例くらい。たてかえのとき戸数をふやして販売利益で建替え費用がまかなう方法が多いが、敷地の余裕や法改正でできないところが多い。


9.空き家を DIY リフォーム
 自分たちでできることを行いできるだけコストダウン。
 自分たちで作れるものは作ることでより家の愛着が感じられるようになる。
 著者の会社では雑貨や DIY 用品を販売するショップをオープン空き家の賃貸物件を自由に DIY して良いとして貸し出すケースも増えてる


10.空き家をシェアハウスに
 空き家をシェアハウス賃貸の集合住宅におけるシェアハウスは今一番注目されている。シェアハウスとはリビングやキッチン浴室などを共有し10人それぞれの個室をプライベート空間とした共同生活スタイル。空き家だった集合住宅を改装したシェアハウスとして活用する事例が最近増えてきていて特に若い人たちに人気。著者の会社でもシェアハウスにするためのリフォーム依頼を受けている。家具や家電もついており若い人が身の回りの物持ってくるだけですぐ入居できることを人が集まることによるコミュニティが生まれることを期待


11.空き家をグループホームに
 空き家をグループホームにする全国的に見ると福祉介護施設に転用するケースは着実に増えているグループホームは建築基準上は寄宿舎とみなされるため本来は防火用の間取り間仕切り壁を設けるなど安全対策が必要
 しかし行政が一定条件内において規制緩和を行い年3回の避難訓練や消火器設置でグルーポン転用できるようになったため秋野菜活用の一つの可能性となった

12.空き家を古民家レストランに
 空き家を古民家レストラン広島市内で10年間空き家だった築150年の日本家屋を古民家レストランにした例空き家を古民家と捉え年月を経た建物しかかも知らせない雰囲気を活用した新たなる


13.空き家をサードプレイスに
 空き家をサードプレイスにするさスターバックスのような家庭と職場の中間地点にある居心地のよい場所にする試み。


14.空き家を三世代住居に
 空き家を3世帯住宅にする親・子・孫という三世代世代間のコミュニケーションが取りやすくなり、子育てを手伝ってもらい、将来介護が必要になったときも安心。
親子関係がうまくいっていることが前提。


15.空き家管理サービスを賢く利用
 空き家管理サービスを賢く利用する今すぐ考えられない場合に利用ハウスメーカーや不動産会社セキュリティ会社 NPO 法人もある。管理の程度によって料金が異なり広島だと5000円から1万円が相場。サービスの内容は通風・通水・庭木の確認・雨漏り点検・近隣からのクレーム対応など。写真付きの巡回報告書をメールで送ってもらえるただし空き家管理は問題の根本的な解決にならない期間限定の措置


16.空き家を売却する
 空き家売りたい人はまず不動産会社に相談して査定してもらう。住宅ローンが残ってる場合は債務の清算を代行し金融機関との調整を行う。住宅ローンが残っている場合住み替えをする時は今住んでる家の売却を先に行うのが基本。
 媒介契約の種類、専属専任・専任・一般の説明。大手がいいとは限らない。空き家の価値をみつけ磨き売却金額をアップさせてくれる不動産会社を選ぼう。不動産業者にも戸建専門マンション専門売買仲介賃貸仲介田舎の空き家専門など得意分野がある著者の会社では中古とリノベーションが得意で売るためのリフォームでお金を使わず買って頂いた方に思い切りリフォームしていただくためそのままの状態で早くご紹介するの得意としている。
 不動産鑑定評価不動産の評価額を算出する方法は主に三つ
  原価法・・・同等の不動産を再び購入する場合に必要な金額から減価修正を行い算出
  収益還元法・・・不動産から得られる地代家賃などの収益を将来にわたって算出し現在価値に割引して算出
  取引事例比較法・・・不動産業者は一般的に行う方法近隣の不動産の売却事例を基にして評価額を出します過去の取引を基準として角地であればプラスなどの要因を加えて修正収益を出すことを目的としていないエンドユーザー向け住宅の販売に向いているため不動産業者が多く使っている
 HOMESやイエイなどのサイトを利用する提案も。でも利用するなら相談したいだけか売却までやるのか担当者にきちんと伝えること。


17.空き家を買い取りしてもらう
 売却の他に業者による買取がある。
 業者はだいたい売値の7割程度で帰らないと割に合わない。

 買取のメリット
  売却代金が現金で手に入る
  仲介手数料はいらない
  売却後の瑕疵担保が免除される、
  誰にも知られずに売却できる
  買取では不動産会社に一度だけ見せれば済むので内覧者を受け入れる必要がない
  住宅ローンの残債務があると銀行などの金融機関が任意売却に応じてくれない場合があるそんな時に買取を行う不動産会社が代わりに交渉してくれる。

 買取でなければなかなか買い手がつかないケースもある特に問題なければ仲介による売却が有利だが事情がある場合は買取を上手に利用する


18.空き家バンクで相談&調査
 自治体が運営してる空き家バンクで相談無料相談会が行われている。相談や調査ができる。


19.空き家をホームインスペクションして売る
 より安心感を持って空き家を購入したいと考える物件購入者にとってその一つの手段となるのが ホームインスペクション。
 日本ホームインスペクターズ協会に加盟しているホームインスペクターに依頼して客観的な立場で住宅診断をしてもらう。
 金額は色々だが日本公認スペクターズ協会のホームページによれば目視による一次審査の場合は後から6万円前後。計測器を使用すると10万円以上。
 売主がホームインエクステンション行うメリットは高く安心して売れること。思った価格で早く売るためにホームインスペクションを出せば購入者の安心材料になる。

20.空き家の荷物を片付ける
 空き家を貸すメンテナンスするどんな手段をとるにしろまず問題になるのが荷物。
 荷物のある空き家は荷物のない空き家より痛みが早い。
 9割以上の方は1年経っても2年経っても整理しきれないことが多い。
 どこかで心の折り合いをつけて一日で大切な思い出のものを運び出し残りの荷物は全て処分業者に処分ということできれば早期にしていただくのがベスト。
 常に気がかりを残しておくより多少のお金を払っても荷物をすっきり処分しても仕事や家庭生活に集中した方が生産的。 実際のお客様を見ていてそう思う。
 著者の会社でも荷物撤去の業務を担っているかなりの安い。
 家の資産価値を守るために荷物をある程度減らしておくこと



空き家問題にあわないように
1名義変更をきちんとしておく。
2相続のとき相続人で遺産分割協議をして、不動産の活用法も同意をえておく。1000万円以下の相続でも、相続人およびその配偶者の間で争議になることが増えている。
3空き家を解体したりリフォームしたり、売却したときの補助について調べておく
4できれば親が生きているうちに荷物を減らしておく
5境界線などの確定は余裕のあるときにやっておく。

これまでは更地にすると税金が上がるので空き家でも放置していた人が多いが、これからは特定空き家とされると税金が6倍になるため、対策が求められる。

具体的には売るか、貸すになるが、立地条件によっては難しい。
売れない不動産は永遠に税金を払う必要があり負債。自治体はよほどでないと寄付をうけつけてくれないし、相続放棄するなら、他の資産も同時に放棄する必要がある。
また名義変更していない不動産も売ることも貸すこともできないため負債になるので注意。

著者の会社での取り組みを紹介しつつ、費用をおさえて理想の住まいを手にいえるためにポイントなども解説。

日本では住宅投資をここ40年では約862兆円を投入して現在の住宅資産額は343兆円で500兆円を目減りしている。土地神話の影響。
アメリカでは60年で住宅の投資額14兆ドルに対し資産がや約14兆ドル。リフォームが価値になっている。住宅流通の主役も中古住宅が9割をこえている、


仏壇の処分する方法
お坊さんにお墓の「性根抜き」をしてもらってから、
お寺に引き取ってもらう
仏具店に引き取ってもらう
粗大ゴミとして処分する
移動した場合は「性根入れ」をする

遺品整理整は、親と軋轢をうまないように、自分が大変だからではなく、親が大変だからと説得しよう。
理業者は玉石混合状態。一つの目安として必要な許可書があるかみるのもあり。
家庭内のゴミは一般廃棄物収集運搬業
庭木や内装材などを運ぶ場合は産業廃棄物収集運搬業
買取をするなら古物商許可証

空き家に火災保険不審火のリスクがある火災保険に加入する。
使用頻度によって専用住宅、併用住宅、一般物件がある。

地震で発生した火災などの被害はすべて火災保険の適用外で地震保険の加入が必要地震保険補償額は火災保険の半分までしか入れない

2016年度税制改正により相続等により取得した空き家を譲渡した場合の3,000万円特別控除が創設。要件などがのっていた。適用期間は2019年12月31日まで



「困った空き家」を「生きた資産」に変える20の方法

「困った空き家」を「生きた資産」に変える20の方法

  • 作者: 前田政登己
  • 出版社/メーカー: ザメディアジョン
  • 発売日: 2017/05/19
  • メディア: 単行本(ソフトカバー)



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