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新税制対応 プライベートカンパニーを活用して、不動産投資をしよう! ~不動産と会計のプロが教える法人化による資産運用の教科書~ [ビジネス]

2014年7月の本。
著者は不動産会社を経て、不動産コンサルティング会社を設立。会計事務所(本の監修をしていた)や不動産情報会社と組んで投資家向けの情報提供、購入、管理、売却などを行っている。特に収入を最大化するために法人を設立して税金の負担を抑えることを強調していた。

不動産投資は自分でリスクと収益をコントロールできる会社経営と同じ。
ミドルリスク・ミドルリターン
本業以外に不動産保有会社(プライベートカンパニー)を設立し、プロと組むことで長期的な安定収入を確保して、将来の経済的自由を確保する人を増やすのを目指している。

よい物件を探して投資することに熱心な投資家は多いが、収入の中からできるだけたくさんキャッシュを残すことに熱心な投資家は少ない。不動産を所有する目的は物件をたくさん所有したり、転売で儲けることではない。自分の年俸をあげていくこと。

漠然と不労所得を得られるからと大家さんになるのではなく、経営感覚とマーケティングの視点をもつことが大事。


不動産投資は0になることがない、物件価格は変動しても賃料はそれほど変動しない。リスクはコントロールできるものが多い。リーマンショックでも純粋に長期的収益目的で居住用不動産物件をもっている投資家や大家さんで破たんした人はいない。

コントロールできるリスク
・わるい物件をつかんでしまう。
・空室リスク
・滞納
・自然災害
・物件の値下がり
・金利上昇
収益不動産のプロとパートナーを組むことで人口動態やエリア性、物件のリフォームやイノベーションなどで悪い物件をつかむリスクをコントロール。
滞納保証や保険の活用、定期借家契約の利用などで滞納や自然災害に備える。
不動産の波をみて長期的戦略をたてる
金利はできるだけ低い固定金利を使う、高いタイミングで資金調達しない。不動産会社を通した方が金利が優遇されることがある。

リスクをコントロールしていけば成功確率が高い投資。大事なのは、購入→運用→売却のビジョンをもつこと。「いい物件」だけでは投資してはいけない。
不動産投資のよいところは素人でも資金を長期のファイナンスでもてること。これは通常のビジネスでは考えられない。


一棟買いでも区分所有でも購入するためのマネジメントは同じ。
著者が進めるのはアパートやマンションの一棟買い。
設備や内装をかえることでいろんなニーズに対応できる。
長期で低利の融資が使える
出口で、使える戦略が多い。売却、リノベで売却、土地で売却、新築して売却
リートは手数料があるうえにリスクコントロールできない

人口減少社会では投資すべきエリアは限られる。国道16号から内側は今後も人口減少率が10%以下におさえられると考えられる。不動産投資の原資は人である。人の動きをみるのが大事。
立地は動かせない。これからは駅周辺のコンパクトシティ化がすすむ。
人気のある街の賃料は築年数がいっても落ちにくい。7年連続人気ベスト3は吉祥寺・自由が丘・横浜

最近の賃貸入居者はいい部屋をみつけるとすぐ動く。募集も工夫が必要。家具付きで家賃をあげるとか、あまり人が動かないときは家賃の80%で契約できる(著者の会社でやっている)など。


個人の最高税率は55%に引き上げられているが、法人の実効税率は20%をめざして下がっていること、法人にすると所得分散と給与所得控除がうけれるなどメリットが大きいとしていた。

法人のなかでも不動産保有会社をすすめていた。サブリースや管理会社は実態が伴わないと税務署に指摘される可能性がある上に所得移転効果が少ない。

法人化によるメリット
・法人のほうが所得税の最高税津より税率が低い
・所得分散が有効に機能する
・給与所得控除を活用できる
・譲渡損失が損金になる・・・・個人では所得と通算できない。法人は利益と相殺できる。
・損失を9年間繰り越せる
・生命保険料を全額費用化できる・・・保険は費用化できるものとそうでないものがあるので著者の会社ではそれもアドバイスしているそうです。
・退職金が支給できる・・・経営セーフティ共済・小規模企業共済を使うと経費で退職金を積み立てられる=貯金できる。

法人化によるデメリット
・設立費用が発生する。25万円ほどと解説してあった
・維持・運営費用が発生する
・赤字でも住民税の均等割りが年間7万円発生する
・取締り役会・株主総会の運営が必要になる
・個人と比較すると税務調査が入りやすくなる。

個人として不動産経営をした場合と、法人化して自分と妻が給料をもらった場合でシュミレーションしていた。収入が大きくなるほど節税効果も大きい。

個人株式会社をつくる最初の1歩として不動産保有会社をつくる方法がある。著者の会社では法人の設立も手伝っていて、そのとい将来やりたい事業をもりこんでいる。

収益不動産のプロと税務・財務戦略のプロと組むことで、たまたまではなく計画どおりにキャッシュフローを増やす。


不動産投資を成功させるには自分がどんな経営者になりたいのか目標をたてること。
収益不動産のプロ・税務/財務のプロとチームを組むこと。

町の不動産業者は収益不動産のプロではない。不動産のプロとは情報収集のプロ。著者の会社ではネット上からリアルな人間関係に至るまで素早く広く情報を収集し提供している。

税理士にたのんでいても、丸投げで申告書を作ってもらい、思ったより税金が多かったというような後手後手の処理ではなく、税務戦略と税務マネジメントで予定通りキャッシュを残す、税務・会計のプロと組むほうがよい。

著者の会社ではオーナー、収益不動産のプロ、税務・会計のプロがチームを組んで、キャッシュを最大化するためにタックスメリットや保険商品の組み合わせといった総合的な情報を投資に生かしている。
自分たちの会社でも不動産投資をしているので、投資家目線である。

不動産保有会社をつくる
・商号・本店所在地・事業目的・資本金・発起人・株式の譲渡制限・取締役・事業年度をきめる
・印鑑をつくる。代表者印、銀行印・社印(角印)・実印
・定款の作成
・定款の認証
・出資金の払い込み
・設立登記申請
・会社設立
・法人の維持管理に必要なこと 
  法人設立後の届け出書類(青色申告など)
  運営面での事務負担
  会計事務所への事務委託


法人の場合、相続では非上場の株式の相続上の評価方法が適用され、評価額を圧縮できる可能性がある。
株式の贈与や、出資を子や孫やおっこなう相続対策もある

法人での資金調達は設立したばかりでもオーナー個人の信用でファイナンスをうけれる。
金融機関の融資基準は銀行で違い、さらに時期でもおおきく異なるので情報収集が大事。
金融機関は物件はみていない。新築ワンルームで「銀行の融資が100%だから優良物件」というのは物件の価値があるのではなく、本人の属性によるもの。
中古の収益不動産物件で金融機関のかけもくが8割あれば、その物件は市場価値があると考えて大丈夫。

会社経営の借金の原則
税引き後利益+減価償却 > 年間借り入れ返済額
多少の利息は払っても借りられる期間は最大活用すべき。
金融機関との折衝もプロの力をかりたほうがいい。

物件のリフォームが修繕費か資本的支出かは注意。フローチャートで解説。

TOKYOは外国の投資家から評価されており、海外からの投資が増えていくと考えられる

成功する投資家に必要なのはスピード感。勝つ人は準備ができている人。
プロと組むことでマーケットの動きにあわせていくことができる。

最終的には人と人。この人ならと思える関係が大事。
著者の会社では長期にわたって投資家の人生設計を共有し、キャッシュフローを高め「育てる」投資をしている。



新税制対応 プライベートカンパニーを活用して、不動産投資をしよう! ~不動産と会計のプロが教える法人化による資産運用の教科書~

新税制対応 プライベートカンパニーを活用して、不動産投資をしよう! ~不動産と会計のプロが教える法人化による資産運用の教科書~

  • 作者: 成田 仁
  • 出版社/メーカー: クロスメディア・パブリッシング(インプレス)
  • 発売日: 2014/07/14
  • メディア: 単行本



タグ:成田 仁
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