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「困った空き家」を「生きた資産」に変える20の方法 [資産]

日本では、新築住宅ばかりが過剰供給され、中古住宅の活用がほとんど行われないばかりか、売るときに解体処分が必要な邪魔者とさえみなされてきた。日本人の土地神話などが原因と考えられる。しかし少子高齢化を迎え、空き室が15%を超える現在、その考えは破たんが近づいている。これからは中古住宅の価値をみつけ磨き、それを正当に評価する仕組みが必要。

日本で空き家が増えるわけ。
相続税の控除額が下がり、相続税を払う人が増えた。相続対策としてアパートやマンションを建てる人が多い。
中古より新築を好む傾向。
相続のとき名義を変更しておらず、何代かたつと相続人が増えて売ることもできなくなってしまう。あるいは持ち主がわからない状態になる。
持ち家の高齢者が亡くなったり、施設にはいったりして空き家が増える。

相続対策としてアパートをたてても空き家になると家賃保証の金額がさげられたりして、結局ローンが払えなくなったりしている。アパートを建ててしまえば不動産業者は儲かるが持ち主は損になることも。

空き家は最初は個人の問題だが、放置すると近隣や地域の問題になる。
ゴミがすてられたり、動物がすみついたり害虫が発生したり、大麻栽培などの犯罪の温床になったり、放火の原因になったりする。雑草がそのままだったり、瓦がおちていたりと景観をそこねることで周囲の不動産価値を下げることも。地震や台風のときのリスクも高い。

この状態に国土交通省は放置された空き家の固定資産税をあげる、強制執行をおこなえるようにするなどの措置をとりはじめた。また、空き家を更地にたしたり、リフォームするための融資などもおこなわれている。

また、全国で公的機関の空き家相談が行われるようになっている。


〇困った空き家を生きた資産に変える20の方法

1.空き家をリフォームして子育て世代を団地に呼び込む
 著者の会社でおこなった広島市の制度を使った子育て世代むけに団地をリノベーションする例を紹介。


2.空き家を担保にして老後資金を借りる
 2010年に国から発表された新成長戦略の中で、リバースモゲージの拡充があげられた。 自宅の土地・建物を担保として銀行から生活資金を借りる方法。限度額は土地評価額の50~60%・
長生きする場合生活費がかさんで早い時期に限度額に達してしまうことが考えられるに限られ生活費をまかなえるかわからない地下が大幅に下落して担保割れを起こした場合は差額分の返済を銀行から求める求められるので借入額は慎重に決めるべき金利上昇リスク
  デメリット、長生きして融資の上限まで使ってしまう。金利が上昇したり住宅価値がさがって元本割れをおこし、金融機関から返済をさまられる。


3.空き家をローンを借りて解体する
 空き家対策ローンが全国で増えている。広島銀行空き家対策プランは無担保で借り入れできる。


4.空き家のリフォームにリバースモーゲージを活用する
 満60歳以上であれば、住宅金融支援機構が民間金融機関を支援して提供しているリバースモーゲージ型住宅ローン利用してリフォーム費用を借りることができる。融資期間は終身で毎月の支払いは利息のみ。借主が亡くなった際に担保にした自宅の売却代金や預貯金によって一括返済。子供にも生活拠点があり相続しても管理できないケースなどに活用したい。
 昭和56年以前の旧耐震基準で建てられた住宅なので耐震改修工事を含む住宅のリフォームをする場合には住宅金融支援機構のリフォーム融資もご利用できる。これも亡くなるまで利息のみ返済。

5.空き家・売れない田舎の土地を燐家の所有者に寄付する
 土地評価額が110万円以下なら贈与税がかからな。い贈与税登記費用を寄付相手に了承してもらう必要のことがある


6.空き家を定期借地で貸す
 旧借地権、普通借地権、定期借地権がある。
旧借地権とは借地期間を満了して持ち主側に明け渡してもらうための正当な理由がない限り更新されるもの
普通借地権は当初の借地期間が30年以上1回目の更新が20年以上2回目以降の更新は10年以上となっていて賃借人望めば契約は更新される
普通借地権には地上権と賃貸借権があり地上権であればその土地の上の建物を自由に売却家賃貸に出すことが可能借地権付きのマンションの場合その多くが地上権となっている戸建てではほとんどが貸借権であるため売却や賃貸に出すには地主の許可が必要
 定期借地権は期間満了後に土地を更地にして地主に変換するもの一般定期借地権では50年以上とするのが一般的で、貸主が更新しないといえば建物を壊して更地にして返さなければならない。土地は自分のものにならないので抵抗のある人が多いが土地の所有権付き物件の60から80%という価格の安さが魅力住宅ローンとは別に家代を支払う不動産取得税は登記費用など諸費用もいらないので購入時の諸費用を抑えられる戸建て土地定期借地権付マンションがある


7.空き家を買い取りリノベーションで再生
 著者の会社が得意としている方法。たまにタダで引き取ってくれといわれるが、登記費用や固定資産税がかかるのでそうもいかない。


8.老朽化したマンションをリノベーションで再生
 分譲マンションの老朽化が問題になる。いままで建替え事例は全国に200例くらい。たてかえのとき戸数をふやして販売利益で建替え費用がまかなう方法が多いが、敷地の余裕や法改正でできないところが多い。


9.空き家を DIY リフォーム
 自分たちでできることを行いできるだけコストダウン。
 自分たちで作れるものは作ることでより家の愛着が感じられるようになる。
 著者の会社では雑貨や DIY 用品を販売するショップをオープン空き家の賃貸物件を自由に DIY して良いとして貸し出すケースも増えてる


10.空き家をシェアハウスに
 空き家をシェアハウス賃貸の集合住宅におけるシェアハウスは今一番注目されている。シェアハウスとはリビングやキッチン浴室などを共有し10人それぞれの個室をプライベート空間とした共同生活スタイル。空き家だった集合住宅を改装したシェアハウスとして活用する事例が最近増えてきていて特に若い人たちに人気。著者の会社でもシェアハウスにするためのリフォーム依頼を受けている。家具や家電もついており若い人が身の回りの物持ってくるだけですぐ入居できることを人が集まることによるコミュニティが生まれることを期待


11.空き家をグループホームに
 空き家をグループホームにする全国的に見ると福祉介護施設に転用するケースは着実に増えているグループホームは建築基準上は寄宿舎とみなされるため本来は防火用の間取り間仕切り壁を設けるなど安全対策が必要
 しかし行政が一定条件内において規制緩和を行い年3回の避難訓練や消火器設置でグルーポン転用できるようになったため秋野菜活用の一つの可能性となった

12.空き家を古民家レストランに
 空き家を古民家レストラン広島市内で10年間空き家だった築150年の日本家屋を古民家レストランにした例空き家を古民家と捉え年月を経た建物しかかも知らせない雰囲気を活用した新たなる


13.空き家をサードプレイスに
 空き家をサードプレイスにするさスターバックスのような家庭と職場の中間地点にある居心地のよい場所にする試み。


14.空き家を三世代住居に
 空き家を3世帯住宅にする親・子・孫という三世代世代間のコミュニケーションが取りやすくなり、子育てを手伝ってもらい、将来介護が必要になったときも安心。
親子関係がうまくいっていることが前提。


15.空き家管理サービスを賢く利用
 空き家管理サービスを賢く利用する今すぐ考えられない場合に利用ハウスメーカーや不動産会社セキュリティ会社 NPO 法人もある。管理の程度によって料金が異なり広島だと5000円から1万円が相場。サービスの内容は通風・通水・庭木の確認・雨漏り点検・近隣からのクレーム対応など。写真付きの巡回報告書をメールで送ってもらえるただし空き家管理は問題の根本的な解決にならない期間限定の措置


16.空き家を売却する
 空き家売りたい人はまず不動産会社に相談して査定してもらう。住宅ローンが残ってる場合は債務の清算を代行し金融機関との調整を行う。住宅ローンが残っている場合住み替えをする時は今住んでる家の売却を先に行うのが基本。
 媒介契約の種類、専属専任・専任・一般の説明。大手がいいとは限らない。空き家の価値をみつけ磨き売却金額をアップさせてくれる不動産会社を選ぼう。不動産業者にも戸建専門マンション専門売買仲介賃貸仲介田舎の空き家専門など得意分野がある著者の会社では中古とリノベーションが得意で売るためのリフォームでお金を使わず買って頂いた方に思い切りリフォームしていただくためそのままの状態で早くご紹介するの得意としている。
 不動産鑑定評価不動産の評価額を算出する方法は主に三つ
  原価法・・・同等の不動産を再び購入する場合に必要な金額から減価修正を行い算出
  収益還元法・・・不動産から得られる地代家賃などの収益を将来にわたって算出し現在価値に割引して算出
  取引事例比較法・・・不動産業者は一般的に行う方法近隣の不動産の売却事例を基にして評価額を出します過去の取引を基準として角地であればプラスなどの要因を加えて修正収益を出すことを目的としていないエンドユーザー向け住宅の販売に向いているため不動産業者が多く使っている
 HOMESやイエイなどのサイトを利用する提案も。でも利用するなら相談したいだけか売却までやるのか担当者にきちんと伝えること。


17.空き家を買い取りしてもらう
 売却の他に業者による買取がある。
 業者はだいたい売値の7割程度で帰らないと割に合わない。

 買取のメリット
  売却代金が現金で手に入る
  仲介手数料はいらない
  売却後の瑕疵担保が免除される、
  誰にも知られずに売却できる
  買取では不動産会社に一度だけ見せれば済むので内覧者を受け入れる必要がない
  住宅ローンの残債務があると銀行などの金融機関が任意売却に応じてくれない場合があるそんな時に買取を行う不動産会社が代わりに交渉してくれる。

 買取でなければなかなか買い手がつかないケースもある特に問題なければ仲介による売却が有利だが事情がある場合は買取を上手に利用する


18.空き家バンクで相談&調査
 自治体が運営してる空き家バンクで相談無料相談会が行われている。相談や調査ができる。


19.空き家をホームインスペクションして売る
 より安心感を持って空き家を購入したいと考える物件購入者にとってその一つの手段となるのが ホームインスペクション。
 日本ホームインスペクターズ協会に加盟しているホームインスペクターに依頼して客観的な立場で住宅診断をしてもらう。
 金額は色々だが日本公認スペクターズ協会のホームページによれば目視による一次審査の場合は後から6万円前後。計測器を使用すると10万円以上。
 売主がホームインエクステンション行うメリットは高く安心して売れること。思った価格で早く売るためにホームインスペクションを出せば購入者の安心材料になる。

20.空き家の荷物を片付ける
 空き家を貸すメンテナンスするどんな手段をとるにしろまず問題になるのが荷物。
 荷物のある空き家は荷物のない空き家より痛みが早い。
 9割以上の方は1年経っても2年経っても整理しきれないことが多い。
 どこかで心の折り合いをつけて一日で大切な思い出のものを運び出し残りの荷物は全て処分業者に処分ということできれば早期にしていただくのがベスト。
 常に気がかりを残しておくより多少のお金を払っても荷物をすっきり処分しても仕事や家庭生活に集中した方が生産的。 実際のお客様を見ていてそう思う。
 著者の会社でも荷物撤去の業務を担っているかなりの安い。
 家の資産価値を守るために荷物をある程度減らしておくこと



空き家問題にあわないように
1名義変更をきちんとしておく。
2相続のとき相続人で遺産分割協議をして、不動産の活用法も同意をえておく。1000万円以下の相続でも、相続人およびその配偶者の間で争議になることが増えている。
3空き家を解体したりリフォームしたり、売却したときの補助について調べておく
4できれば親が生きているうちに荷物を減らしておく
5境界線などの確定は余裕のあるときにやっておく。

これまでは更地にすると税金が上がるので空き家でも放置していた人が多いが、これからは特定空き家とされると税金が6倍になるため、対策が求められる。

具体的には売るか、貸すになるが、立地条件によっては難しい。
売れない不動産は永遠に税金を払う必要があり負債。自治体はよほどでないと寄付をうけつけてくれないし、相続放棄するなら、他の資産も同時に放棄する必要がある。
また名義変更していない不動産も売ることも貸すこともできないため負債になるので注意。

著者の会社での取り組みを紹介しつつ、費用をおさえて理想の住まいを手にいえるためにポイントなども解説。

日本では住宅投資をここ40年では約862兆円を投入して現在の住宅資産額は343兆円で500兆円を目減りしている。土地神話の影響。
アメリカでは60年で住宅の投資額14兆ドルに対し資産がや約14兆ドル。リフォームが価値になっている。住宅流通の主役も中古住宅が9割をこえている、


仏壇の処分する方法
お坊さんにお墓の「性根抜き」をしてもらってから、
お寺に引き取ってもらう
仏具店に引き取ってもらう
粗大ゴミとして処分する
移動した場合は「性根入れ」をする

遺品整理整は、親と軋轢をうまないように、自分が大変だからではなく、親が大変だからと説得しよう。
理業者は玉石混合状態。一つの目安として必要な許可書があるかみるのもあり。
家庭内のゴミは一般廃棄物収集運搬業
庭木や内装材などを運ぶ場合は産業廃棄物収集運搬業
買取をするなら古物商許可証

空き家に火災保険不審火のリスクがある火災保険に加入する。
使用頻度によって専用住宅、併用住宅、一般物件がある。

地震で発生した火災などの被害はすべて火災保険の適用外で地震保険の加入が必要地震保険補償額は火災保険の半分までしか入れない

2016年度税制改正により相続等により取得した空き家を譲渡した場合の3,000万円特別控除が創設。要件などがのっていた。適用期間は2019年12月31日まで



「困った空き家」を「生きた資産」に変える20の方法

「困った空き家」を「生きた資産」に変える20の方法

  • 作者: 前田政登己
  • 出版社/メーカー: ザメディアジョン
  • 発売日: 2017/05/19
  • メディア: 単行本(ソフトカバー)



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