So-net無料ブログ作成

本のベストセラー

「困った空き家」を「生きた資産」に変える20の方法 [資産]

日本では、新築住宅ばかりが過剰供給され、中古住宅の活用がほとんど行われないばかりか、売るときに解体処分が必要な邪魔者とさえみなされてきた。日本人の土地神話などが原因と考えられる。しかし少子高齢化を迎え、空き室が15%を超える現在、その考えは破たんが近づいている。これからは中古住宅の価値をみつけ磨き、それを正当に評価する仕組みが必要。

日本で空き家が増えるわけ。
相続税の控除額が下がり、相続税を払う人が増えた。相続対策としてアパートやマンションを建てる人が多い。
中古より新築を好む傾向。
相続のとき名義を変更しておらず、何代かたつと相続人が増えて売ることもできなくなってしまう。あるいは持ち主がわからない状態になる。
持ち家の高齢者が亡くなったり、施設にはいったりして空き家が増える。

相続対策としてアパートをたてても空き家になると家賃保証の金額がさげられたりして、結局ローンが払えなくなったりしている。アパートを建ててしまえば不動産業者は儲かるが持ち主は損になることも。

空き家は最初は個人の問題だが、放置すると近隣や地域の問題になる。
ゴミがすてられたり、動物がすみついたり害虫が発生したり、大麻栽培などの犯罪の温床になったり、放火の原因になったりする。雑草がそのままだったり、瓦がおちていたりと景観をそこねることで周囲の不動産価値を下げることも。地震や台風のときのリスクも高い。

この状態に国土交通省は放置された空き家の固定資産税をあげる、強制執行をおこなえるようにするなどの措置をとりはじめた。また、空き家を更地にたしたり、リフォームするための融資などもおこなわれている。

また、全国で公的機関の空き家相談が行われるようになっている。


〇困った空き家を生きた資産に変える20の方法

1.空き家をリフォームして子育て世代を団地に呼び込む
 著者の会社でおこなった広島市の制度を使った子育て世代むけに団地をリノベーションする例を紹介。


2.空き家を担保にして老後資金を借りる
 2010年に国から発表された新成長戦略の中で、リバースモゲージの拡充があげられた。 自宅の土地・建物を担保として銀行から生活資金を借りる方法。限度額は土地評価額の50~60%・
長生きする場合生活費がかさんで早い時期に限度額に達してしまうことが考えられるに限られ生活費をまかなえるかわからない地下が大幅に下落して担保割れを起こした場合は差額分の返済を銀行から求める求められるので借入額は慎重に決めるべき金利上昇リスク
  デメリット、長生きして融資の上限まで使ってしまう。金利が上昇したり住宅価値がさがって元本割れをおこし、金融機関から返済をさまられる。


3.空き家をローンを借りて解体する
 空き家対策ローンが全国で増えている。広島銀行空き家対策プランは無担保で借り入れできる。


4.空き家のリフォームにリバースモーゲージを活用する
 満60歳以上であれば、住宅金融支援機構が民間金融機関を支援して提供しているリバースモーゲージ型住宅ローン利用してリフォーム費用を借りることができる。融資期間は終身で毎月の支払いは利息のみ。借主が亡くなった際に担保にした自宅の売却代金や預貯金によって一括返済。子供にも生活拠点があり相続しても管理できないケースなどに活用したい。
 昭和56年以前の旧耐震基準で建てられた住宅なので耐震改修工事を含む住宅のリフォームをする場合には住宅金融支援機構のリフォーム融資もご利用できる。これも亡くなるまで利息のみ返済。

5.空き家・売れない田舎の土地を燐家の所有者に寄付する
 土地評価額が110万円以下なら贈与税がかからな。い贈与税登記費用を寄付相手に了承してもらう必要のことがある


6.空き家を定期借地で貸す
 旧借地権、普通借地権、定期借地権がある。
旧借地権とは借地期間を満了して持ち主側に明け渡してもらうための正当な理由がない限り更新されるもの
普通借地権は当初の借地期間が30年以上1回目の更新が20年以上2回目以降の更新は10年以上となっていて賃借人望めば契約は更新される
普通借地権には地上権と賃貸借権があり地上権であればその土地の上の建物を自由に売却家賃貸に出すことが可能借地権付きのマンションの場合その多くが地上権となっている戸建てではほとんどが貸借権であるため売却や賃貸に出すには地主の許可が必要
 定期借地権は期間満了後に土地を更地にして地主に変換するもの一般定期借地権では50年以上とするのが一般的で、貸主が更新しないといえば建物を壊して更地にして返さなければならない。土地は自分のものにならないので抵抗のある人が多いが土地の所有権付き物件の60から80%という価格の安さが魅力住宅ローンとは別に家代を支払う不動産取得税は登記費用など諸費用もいらないので購入時の諸費用を抑えられる戸建て土地定期借地権付マンションがある


7.空き家を買い取りリノベーションで再生
 著者の会社が得意としている方法。たまにタダで引き取ってくれといわれるが、登記費用や固定資産税がかかるのでそうもいかない。


8.老朽化したマンションをリノベーションで再生
 分譲マンションの老朽化が問題になる。いままで建替え事例は全国に200例くらい。たてかえのとき戸数をふやして販売利益で建替え費用がまかなう方法が多いが、敷地の余裕や法改正でできないところが多い。


9.空き家を DIY リフォーム
 自分たちでできることを行いできるだけコストダウン。
 自分たちで作れるものは作ることでより家の愛着が感じられるようになる。
 著者の会社では雑貨や DIY 用品を販売するショップをオープン空き家の賃貸物件を自由に DIY して良いとして貸し出すケースも増えてる


10.空き家をシェアハウスに
 空き家をシェアハウス賃貸の集合住宅におけるシェアハウスは今一番注目されている。シェアハウスとはリビングやキッチン浴室などを共有し10人それぞれの個室をプライベート空間とした共同生活スタイル。空き家だった集合住宅を改装したシェアハウスとして活用する事例が最近増えてきていて特に若い人たちに人気。著者の会社でもシェアハウスにするためのリフォーム依頼を受けている。家具や家電もついており若い人が身の回りの物持ってくるだけですぐ入居できることを人が集まることによるコミュニティが生まれることを期待


11.空き家をグループホームに
 空き家をグループホームにする全国的に見ると福祉介護施設に転用するケースは着実に増えているグループホームは建築基準上は寄宿舎とみなされるため本来は防火用の間取り間仕切り壁を設けるなど安全対策が必要
 しかし行政が一定条件内において規制緩和を行い年3回の避難訓練や消火器設置でグルーポン転用できるようになったため秋野菜活用の一つの可能性となった

12.空き家を古民家レストランに
 空き家を古民家レストラン広島市内で10年間空き家だった築150年の日本家屋を古民家レストランにした例空き家を古民家と捉え年月を経た建物しかかも知らせない雰囲気を活用した新たなる


13.空き家をサードプレイスに
 空き家をサードプレイスにするさスターバックスのような家庭と職場の中間地点にある居心地のよい場所にする試み。


14.空き家を三世代住居に
 空き家を3世帯住宅にする親・子・孫という三世代世代間のコミュニケーションが取りやすくなり、子育てを手伝ってもらい、将来介護が必要になったときも安心。
親子関係がうまくいっていることが前提。


15.空き家管理サービスを賢く利用
 空き家管理サービスを賢く利用する今すぐ考えられない場合に利用ハウスメーカーや不動産会社セキュリティ会社 NPO 法人もある。管理の程度によって料金が異なり広島だと5000円から1万円が相場。サービスの内容は通風・通水・庭木の確認・雨漏り点検・近隣からのクレーム対応など。写真付きの巡回報告書をメールで送ってもらえるただし空き家管理は問題の根本的な解決にならない期間限定の措置


16.空き家を売却する
 空き家売りたい人はまず不動産会社に相談して査定してもらう。住宅ローンが残ってる場合は債務の清算を代行し金融機関との調整を行う。住宅ローンが残っている場合住み替えをする時は今住んでる家の売却を先に行うのが基本。
 媒介契約の種類、専属専任・専任・一般の説明。大手がいいとは限らない。空き家の価値をみつけ磨き売却金額をアップさせてくれる不動産会社を選ぼう。不動産業者にも戸建専門マンション専門売買仲介賃貸仲介田舎の空き家専門など得意分野がある著者の会社では中古とリノベーションが得意で売るためのリフォームでお金を使わず買って頂いた方に思い切りリフォームしていただくためそのままの状態で早くご紹介するの得意としている。
 不動産鑑定評価不動産の評価額を算出する方法は主に三つ
  原価法・・・同等の不動産を再び購入する場合に必要な金額から減価修正を行い算出
  収益還元法・・・不動産から得られる地代家賃などの収益を将来にわたって算出し現在価値に割引して算出
  取引事例比較法・・・不動産業者は一般的に行う方法近隣の不動産の売却事例を基にして評価額を出します過去の取引を基準として角地であればプラスなどの要因を加えて修正収益を出すことを目的としていないエンドユーザー向け住宅の販売に向いているため不動産業者が多く使っている
 HOMESやイエイなどのサイトを利用する提案も。でも利用するなら相談したいだけか売却までやるのか担当者にきちんと伝えること。


17.空き家を買い取りしてもらう
 売却の他に業者による買取がある。
 業者はだいたい売値の7割程度で帰らないと割に合わない。

 買取のメリット
  売却代金が現金で手に入る
  仲介手数料はいらない
  売却後の瑕疵担保が免除される、
  誰にも知られずに売却できる
  買取では不動産会社に一度だけ見せれば済むので内覧者を受け入れる必要がない
  住宅ローンの残債務があると銀行などの金融機関が任意売却に応じてくれない場合があるそんな時に買取を行う不動産会社が代わりに交渉してくれる。

 買取でなければなかなか買い手がつかないケースもある特に問題なければ仲介による売却が有利だが事情がある場合は買取を上手に利用する


18.空き家バンクで相談&調査
 自治体が運営してる空き家バンクで相談無料相談会が行われている。相談や調査ができる。


19.空き家をホームインスペクションして売る
 より安心感を持って空き家を購入したいと考える物件購入者にとってその一つの手段となるのが ホームインスペクション。
 日本ホームインスペクターズ協会に加盟しているホームインスペクターに依頼して客観的な立場で住宅診断をしてもらう。
 金額は色々だが日本公認スペクターズ協会のホームページによれば目視による一次審査の場合は後から6万円前後。計測器を使用すると10万円以上。
 売主がホームインエクステンション行うメリットは高く安心して売れること。思った価格で早く売るためにホームインスペクションを出せば購入者の安心材料になる。

20.空き家の荷物を片付ける
 空き家を貸すメンテナンスするどんな手段をとるにしろまず問題になるのが荷物。
 荷物のある空き家は荷物のない空き家より痛みが早い。
 9割以上の方は1年経っても2年経っても整理しきれないことが多い。
 どこかで心の折り合いをつけて一日で大切な思い出のものを運び出し残りの荷物は全て処分業者に処分ということできれば早期にしていただくのがベスト。
 常に気がかりを残しておくより多少のお金を払っても荷物をすっきり処分しても仕事や家庭生活に集中した方が生産的。 実際のお客様を見ていてそう思う。
 著者の会社でも荷物撤去の業務を担っているかなりの安い。
 家の資産価値を守るために荷物をある程度減らしておくこと



空き家問題にあわないように
1名義変更をきちんとしておく。
2相続のとき相続人で遺産分割協議をして、不動産の活用法も同意をえておく。1000万円以下の相続でも、相続人およびその配偶者の間で争議になることが増えている。
3空き家を解体したりリフォームしたり、売却したときの補助について調べておく
4できれば親が生きているうちに荷物を減らしておく
5境界線などの確定は余裕のあるときにやっておく。

これまでは更地にすると税金が上がるので空き家でも放置していた人が多いが、これからは特定空き家とされると税金が6倍になるため、対策が求められる。

具体的には売るか、貸すになるが、立地条件によっては難しい。
売れない不動産は永遠に税金を払う必要があり負債。自治体はよほどでないと寄付をうけつけてくれないし、相続放棄するなら、他の資産も同時に放棄する必要がある。
また名義変更していない不動産も売ることも貸すこともできないため負債になるので注意。

著者の会社での取り組みを紹介しつつ、費用をおさえて理想の住まいを手にいえるためにポイントなども解説。

日本では住宅投資をここ40年では約862兆円を投入して現在の住宅資産額は343兆円で500兆円を目減りしている。土地神話の影響。
アメリカでは60年で住宅の投資額14兆ドルに対し資産がや約14兆ドル。リフォームが価値になっている。住宅流通の主役も中古住宅が9割をこえている、


仏壇の処分する方法
お坊さんにお墓の「性根抜き」をしてもらってから、
お寺に引き取ってもらう
仏具店に引き取ってもらう
粗大ゴミとして処分する
移動した場合は「性根入れ」をする

遺品整理整は、親と軋轢をうまないように、自分が大変だからではなく、親が大変だからと説得しよう。
理業者は玉石混合状態。一つの目安として必要な許可書があるかみるのもあり。
家庭内のゴミは一般廃棄物収集運搬業
庭木や内装材などを運ぶ場合は産業廃棄物収集運搬業
買取をするなら古物商許可証

空き家に火災保険不審火のリスクがある火災保険に加入する。
使用頻度によって専用住宅、併用住宅、一般物件がある。

地震で発生した火災などの被害はすべて火災保険の適用外で地震保険の加入が必要地震保険補償額は火災保険の半分までしか入れない

2016年度税制改正により相続等により取得した空き家を譲渡した場合の3,000万円特別控除が創設。要件などがのっていた。適用期間は2019年12月31日まで



「困った空き家」を「生きた資産」に変える20の方法

「困った空き家」を「生きた資産」に変える20の方法

  • 作者: 前田政登己
  • 出版社/メーカー: ザメディアジョン
  • 発売日: 2017/05/19
  • メディア: 単行本(ソフトカバー)



タグ:前田政登己
nice!(2) 
共通テーマ:

低コストの最新技術で地震に強い家に変える本 [雑学]

NPO法人日本耐震防災事業団監修の出した低コストの耐震補強についての本。
出版は2009年なので、情報が古いかも。

1章 地震に強い家にするための場所別補強方法
家の内側から内装の仕上げ材をはがして補強する方法。骨組みを全体的に補強できるが、生活できないというデメリットがある。

外から外壁の仕上げ材をはがして補強する。外側に面した基礎や柱・梁・土台まわりが工事の対象。住みながら工事できるメリットがある。

外付けでは建物の上から特別な補強具を設置して補強。コンクリートの木曽と柱の足元を固定する方法や、金属製の筋かいを壁面に取り付ける方法などがある。

耐震・・・筋かいをいれたり構造用合板をいれて骨組みが動かないようにする。
制震・・・ダンパーなどをもちいて家に加わった地震の力を吸収し、骨組みが変形する勢いを減らして揺れを小さくする
シェルター・・・建物が壊れても安全な空間を室内に設置。家自体の補強が難しい場合に行う。

部位別の補強
・木材の劣化しているところはとりかえる
・弱い壁は耐力壁にする。筋かいや構造用合板をつりつけ、横揺れに備える。筋かいは向きによって補強する揺れが違うので左右バランスよく配置。
・木材の接合部を固定する。
・屋根を軽くする
・基礎を強くする。連続した鉄筋コンクリートの基礎で補強
・地盤。実際には難しい。
補強は頑丈にするよりバランスが大事。
家の状態をみてバランスのよい工事を行うために耐震診断が大事。


2章 低コストで回収できる!!安くて安心な補強方法
平成17~19年の調査では耐震補強工事約3500件の平均施工単価は120~130万円で、半数以上が100万円以下。これは開発された新工法のせいで安くなっているから。

コボット・ステンブレース・システム工法(国元商会)
 ステンレス製の筋かいをたすきがけに張って壁を補強する。1か所30分
 開口部や天井にも設置できる

他に
パワーウォール工法(ケアンズ・コーポレーション)

ガーディアン・ウォール(住宅構造研究所)

ボイルイン・X3.1(インサイド・システム)

ARS工法(フクビ化学工業)

補強するほど費用はかかるので予算と優先順位を決める
1構造体のケア、基礎の欠けや亀裂は補修強化を行い、柱・梁・土台などの木材が腐朽している場合はとりかえる
2接合部と壁面の補強。ここまでの補強で評点1.0はクリアできることが多い。
3屋根の軽量化や制振装置の設置

コスト別施工実例
〇予算100万円
築20年、昭和56年以降に建てられた木造在来工法。地盤や地形は良好。住宅金融公庫の融資をうけていないので工事中や完成後の検査をうけてないため、平面図をかきおこそうと建物の外周や室内・屋根裏・床下を点検し、梁が通常より細い、釘の本数が少ないなどが発覚。一部の内壁を壊すと筋かいの厚さが薄く、柱や梁などの接合部が金物でなかった。基礎と土台の固定はアンカーボルト。だか基礎と柱を緊結するホールダウン金物がなく、地震で大きな力が加わるとほぞぬけが起こる状態。
予算100万円だったので大地震でも一応倒壊しない評点1.0をめざす。工期が短く施主への負担が少ない工法をめざし、4日間で壁と接合部を補強。外から住宅の四隅の起訴と柱を緊結。居間とキッチンを内壁から壊して補強金物で補強。耐力壁として機能する面材を3枚貼ってクロスしあげ。

〇予算200万
基礎を増設してから建物を補強

〇予算300万円
屋根の軽量化で補強個所を最小限に


3章 仮住まいの心配無用!!短い工期でできる補強工法
耐震補強工事は内容で5~10日くらいのものから3か月くらいのものまである。工程表を出してもらって、いつどの部屋を片付るか把握するとよい。

GD耐震補強システム工法(グランデータ)
 柱・梁・土台などの構造材を基礎と緊結することで木造住宅を補強する。接合部補強・壁補強・基礎補強の製品があり、必要に応じて使う。金物はすべてステンレス製で耐久性・対候性・耐食性にすぐれている。シンプルな設計の外付け金物なので工期は1~3日。施主が住んだまま行える。
外付のホールダウン金物として機能するGDアンカーにはさまざまな形状があり、対応箇所が広い。
公的な機関での試験をクリアして、多くの自治体に耐震改修部材として選定されている。2万棟の工事実績がある。

制震テープ工法(アイディールブレーン)

安心ちから壁工法(田中工務店)
 シンプルで強い外付け筋かいを受注生産

ガルコン(ガルコン)
 接合部を補強する制振装置

ウッドピタ(ウッドピタ)
 外壁をくりぬいて設置する外付けブレース

かべつよし(エイム)
 内壁補強キッド

アルミニウム合金製「耐震補強枠」(カーテンウォール・防火開口部協会)


4章 自治体が選定・紹介している耐震補強工法
補強工法は進化している。壁を壊さずに施工できる特殊パネルや特別な金具の開発。
接合部の補強金物の多様化
壁をふやすと採光や通風がさえぎられるので、木や強化プラスチックを格子状にくんで音や光を通すなどの耐力壁も開発された。

〇接合部を補強する「金物類」
ブーメラン工法(ウエハラ)
 L字構造のブーメランフレームが変形しても復元しようとするバネのような働きにより、しなやかな合成を保持。木製筋かいや金億ブレースの緊結にも威力を発揮する多機能金物。基礎が無筋の場合やアンカーボルトがない場合でも固定できるオリジナルの金物が用意されている。

ML耐震補強工法(匠建設)
壁や床面も補強できる多機能タイプの接合金物

JBRA-1システム(J建築システム)
 シートを貼りつけることで金物と同等の効果を発揮

木造SRF工法(構造品質保証研究所)
 補強部に接着剤を使って貼るだけの簡単包帯補強

〇柱やブレースで壁を補強する筋かい
筋かいは1本だけでなくたすきがけに2本いれると壁倍率は2倍。木製の筋かいの幅は9㎝だが厚さを増すことで壁倍率があがる。金属製のブレースが増えている。

ホームウェルハードロックⅡ
 ハードロックプレートとよばれる特殊な金物で接合部を補強して柱の引き抜けを防ぐ。ハードロックブレースとよばれる金属製の筋かいをたすきがけにしてプレートに固定。ブレースの締め具で対角線上のあるプレートをひっぱり横揺れの耐震を高める。強度は壁倍率4.2.国土交通大臣認定、柱間隔910ミリ以外に1メートル単位のメータモジュール対応。

FEWOOD(港製器工業)
 採光性と意匠に優れた木造取り付け耐震金物

〇耐震パネル
 構造用合板や石膏ボードにかわって高い強度が得られる耐震パネルが開発された。外から貼るので壁をこわさない。面材が内壁や外壁の下地材として機能したり、断熱・気密性が向上するメリットがある。

タイガーグラスロック耐震壁(吉野石膏)
 石膏ボードより強くて燃えない面材

SDU工法(イーメタル)
 耐震性と制震制を併せ持つパネル

ひかりかべ(AGCマテックス)
 通風・採光を遮らない格子状の強化プラスチック耐力壁

〇制振装置
ダンバーで揺れを吸収して建物の変形を抑える

パワーガード(東海EC)
 摩擦パッドが揺れを軽減 耐震+制震の接合金物

GHハイブリッド制震工法(江戸川木材工業)
 パネルとダンバーで揺れの70%を軽減

仕口ダンパー(SERB)
 メンテナスで50年持つ重さ1キロの制振装置

〇耐震シェルター
1階の居間に設置して上階が崩壊したり、隣接する部屋が倒壊しても耐えられるように基礎を強化したうえで通常は金属フレームによる六面体構造を作る。

耐震シェルター「鋼耐震」(東武防災建設)
 鉄骨パネルで安全空間をつくる

木質耐震シェルター(一条工務店)
 わずか2日間で設置できる木製シェルター

レスキュールーム(アーバンネットユニオン)
 震度7でも壊れないオーダーメイドの耐震シェルター

〇防災ベッド
万一のとき自分の身だけでも守るのが防災ベッド。ベッドのある空間がシェルターとして作用するので寝たきりのお年寄りや病人のいる家庭に安心。設置には床下補強が必要。

防災ベッド(宝永工機)
 アーチ形の天蓋がベッドの安全を確保

安心防災ベッド(フジワラ産業)
 倒壊や落下物から身を守るベッド用フレーム

ベッドルーム型シェルター(ムネオ・エス・エス・エックス)
 2~3時間で設置可能の防災ベッド

〇その他の耐震補強工事

耐震ポール工法(シーク建築研究所)
 外部に設けたポールで建物を周囲からささえる

ガンコモン(F設計)
 コルセットのように構造用合板をまきつけて補強


5章 失敗しない!!耐震補強の正しい進め方
耐震診断→補強計画→補強工事
すべて同じ工務店に頼むこともあるし別々のこともある。

1我が家を自分でチェック
 耐震診断した方がいい家、1回が駐車場、開口部が多い、基礎や壁にひびやシミが発生している。2階の壁の下に1階の壁がない。日本建築防災教会の10のチェックリストを使うとよい

2専門家に耐震診断を依頼
 一般診断=建物を壊さず行う。問題があったら詳細診断=建物の一部を壊し内部をみて診断。図面と写真と「計算書と診断結果」が報告書の基本。
耐震診断士のリポートあり。

3補強計画を依頼
 要望をしっかり伝える。大地震でもびくともしないのか多少壊れても崩れ落ちないまで補強の目標によって工事が違う。また計画は一度に実施する必要はない。リフォームや住宅設備の交換と同時でもよい。

信頼できる業者を選ぶポイント
・契約をせかす業者は注意
・金物をたくさんとりつければよいという業者に注意
・追加工事の説明がうやむやな業者に注意


6章 耐震グッズでいますぐ自分でできる室内の地震対策
耐震グッズはポール式+マット式のように組み合わせて使うと効果的。

転倒防止器具の効果イメージ
大きいほうから小さい方へ
・L字金具下向きとりつけ
・L字金具上向け取り付け、プレート式、ポール式+マット式、ポール式+ストッパー式
・L字金具(スライド)、ベルト式、チェーン式
・ポール式
・ストッパー式、マット式

家具をしっかり固定するには下地さがしが大切。
L字金具の止め方、ベルト止め方、ポールの設置など解説
収納家具や布団圧縮袋などで家具と天井とのすきまをうめる方法
電子レンジやテレビを固定ベルトと粘着マットで固定する方法
空扉ストッパーで扉があかないようにする方法
飛散防止フィルムの貼り方


7章 知らないと損!!フル活用したい自治体の補助制度
昭和56年以前の建物は対象になりやすい。
助成の対象は主に「耐震診断」「補強計画」「補強工事」の3つ
補強計画や工事は基本的に工事費の一部を助成するもの。
この時点で東京都中央区は上限200万円。
主な自治体の木造住宅助成制度一覧がのっていた。高齢者であることや金額の条件などがあった。

耐震補強でうけられる税の優遇措置
リフォームローンの減税
ローン無しでうけれる投資型減税(この時点では工事の代金の10%)
固定資産税の減額

耐震補強工事の用語解説
掲載メーカーの問い合わせ先一覧



コラム耐震補強の基礎知識

木造住宅の耐震性を左右するのは耐力壁の量。
耐力壁の量は「耐力壁の強さ」と「耐力壁の長さ」で導かれる。
耐力壁の強さを数値で表したのが「壁倍率」と「壁強さ倍率」
壁倍率は建築基準法の構造計算で使う。壁強さ倍率は耐震診断法で使う。
意味は同じだが単位の取り方や算出法がことなり、大ざっぱにいって壁強さ倍率は壁倍率の約2倍になる。ただし耐力壁は量だけでなくバランスが大事。

1995年の阪神・淡路大震災、2004年・2007年の中越地震で壊れたのは十分な強さを持つ壁が少なかった家、壁があっても筋かいや構造用合板をつけていない弱い壁の家。接合部が抜けやすい状態だった家。

日頃のメンテナンスはひび割れやシロアリの跡、つねに結露が発生している場所に注意。木材の劣化に影響を及ぼす湿気には特に気をつける。屋根や外壁の塗装やコーキングは製品ごとにきめられたメンテナンスサイクルをまもって。

耐震補強を頼むなら木造の骨組みに詳しい業者を選ぶ。
工務店では木造を扱うことが多いが、中には鉄筋コンクリートが得意なところもある。
またリフォーム会社は住宅設備の方が得意なところもあるので、よく確かめること。

耐震診断士は国家資格ではない。なので名称も統一されていない。
公的な度合いが高いのは自治体に登録している人。これも自治体ごとに呼び名が違う。
NPO法人や事業者協同組合が独自名称を使うこともある。

阪神・淡路大震災の室内の使者の一割が家具の下敷きになった。
家が頑丈でも家具の置き方を気をつけなければ意味がない。
寝室に倒れる家具をおかない。
大型家具は倒れたり横滑りして出入り口をふさがないように配置
耐震グッズで固定をするのもよい。
書籍など重いものは1階に。棚も重いものは下、軽いものは上にする。


低コストの最新技術で地震に強い家に変える本

低コストの最新技術で地震に強い家に変える本

  • 作者:
  • 出版社/メーカー: 洋泉社
  • 発売日: 2009/08/25
  • メディア: 単行本(ソフトカバー)



nice!(3) 
共通テーマ:

リノベーションでつくるカッコよくて心地いい家 (私のカントリー別冊 Come Home!HOUSING) [雑学]

私のカントリー別冊。リノベーションの例を写真入りで紹介したムック。

イノベーションの面白さはもともとある間取りや銅線をどうやったら使いやすいかかっこよくなるか考えながら変身させていくところにあります。

ある意味新築よりもイメージしやすいかもしれません。
基礎から作る必要がないので、内装屋家具設備にお金をかけられるという利点もあります。

りノベーションを成功させる秘訣はただ一つ経験豊富でイメージをしっかり共有できる施工会社を見つけることです。
できれば物件選びから関わってもらい古い物件の価値は可能性を見極めてもらうと安心です。


第1章 予算を上手に使ったかっこいいリノベーションハウス

〇築42年の日本家屋をきもちいい土間のある家に。
家族構成 アラサーの夫婦と2歳の娘
築年数42年
高台に南向きに建てられた土間のある和風の家をリノベーション
延べ床面積131.14平米
リノベーション面積131.14平米
物件購入価格1200万
リノベーション費用800万円
改装工事 上下水道工事、ガス配管工事、照明の配線工事、断熱材工事。
施工 地元大工さん
設計 2n_house
5DK → 2LDK + ウォークインクローゼット+パントリー

南側の広縁を土間に改装。
パーティションを自作して費用をおさえる。
板材は下地に使う針葉樹合板を使って安く。
キッチンはモルタル仕上げ

〇築60年の農家の建具や梁を女磨き上げて魅力を増したい家
家族構成 30代夫婦
築年数 60年
間取り4DK +小屋根裏部屋 →1LDK + ウォークインクローゼット
延べ床面積 127.65平米
リノベーション面積 127.65平米
物件購入価格 500万円
リノベーション費用 1300万円
補強工事 柱の追加、カスガイ、壁の補強、屋根の軽量化、軸組みの倒れ直し、ねじれ直し
施工 NORIハウス(鹿児島県霧島市)
天井を取り払い梁をだして、建具は塗り直して再利用。棚はインターネットで業務用を購入。食器棚はDIY
システムキッチンはクリナップのクリンレディが掃除しやすいからとチョイス。
洗面台は壁づけにして洗面台の造作費用をカット
床を補強して薪ストーブを導入
樺の床材を使用。

〇築13年のアパートの2・3階をつなげてNYのロフトスタイル風に。
家族構成 30代夫婦、小学生の娘二人
築年数 13年
間取り 2LDK×2 → 2LDK+畳コーナー+ウォークインクローゼット
延べ床面積 95平米
物件購入価格 なし
リノベーション費用 2420万円
リノベーション面積 95平米
補強工事 上下水道工事 電気配線工事 断熱工事
施工 スタイル工房(東京都杉並区)

〇築33年の昭和の家を北欧のヴィンテージ家具が似合う家に
家族構成 30代夫婦 未就学児二人
築年数 33年
間取り 4LDK→4LDK
延べ床面積97平米
物件購入価格 1250万円
リノベーション費用 860万円
リノベーション面積 50平米
補強工事 リビングの壁一面に筋交いと金物で増強

LDKや廊下水回りを刷新し、和室や2回はほぼそのままのメリハリをつけた。
壁を作り直し内窓をつうって1階全体を明るく開放感をだす。リビングの天井をぬいて高さをだして梁を一部みせてアクセントに。ラワン材の天井板でコストを抑えてヴィンテージ感をだす。
キッチンを豪華に洗面台はシンプルに。

〇築21年の店舗付き物件を聞いとアイアンの力でかっこよくてぬくもりのある家に
家族構成 30代夫婦 子供3歳
築年数 21年
間取り 5LDK+DK+店舗 →3LDKL+店舗(レストランバー+エクステサロン)
延べ床面積 176.37平米
物件購入価格 1000万円
リノベーション費用 1400万円
補強工事バルコニー工事
施工 チームレコーズ(大阪府八尾市)

元は新聞販売店だったのを改装。
地元の施工業者がみつからずインスタで探した。

AOM7540Rのダブルシンク
ハーマンの五徳がつながっている3つ口ガスコンロ
節約のため壁をクロス張り、一部に古材を貼って自然のぬくもりを
キッチン・トイレ・浴室は位置をかえないことで費用をおさえた。

〇築16年の普通の2階建てを塗り壁とイノハリのハイナチュラルで可愛い家に
家族構成 母親(40代)と娘(20代)
築年数 16年
間取り 4LDK → 3LDK
物件購入価格 1200万円
リノベーション費用 615万円
延べ床面積 86.6平米
リノベーション面積 47.68平米
補強工事 なし
施工 北条建装(兵庫県明石市)

少し手を加えれば住める物件をさがした。2階はほぼそのまま。
1階は無垢材の床にぬりかべでナチュラルに。構造上ぬけない壁はアールの下がり壁にして雰囲気をだす。キッチンも木製の白。ウッドワンのスイージー

〇外壁をリノベーション
既存の壁の上に塗って、ぬりかべにできる「セナジー」を使ってモルタルの壁を白いぬりかべに。
費用250万円
施工 北条建装


第2章 実家をリノベーションして理想の我が家に

〇築43年の夫の実家をアメリカンヴィンテージ風
家族構成 30代夫婦 子供3人
築年数 43年
間取り 4LDK → 4LDK
延床面積 246平米
リノベーション費用 1530万円
リノベーション面積 137平米
補強工事 上下水道工事
施工 パパママハウス(愛知県名古屋市)

外壁は水性シリコン塗装の白でぬりなおし。1階は仕事場、2・3階が住まい。玄関ドアはそのまま使う。家業といっしょにうけついだ。
壁の一部をレンガ張りにして、ペイントロゴ入りの格子窓
構造柱をのこして壁をぬいてキッチンとつなげ、柱にはレンガをはった。

〇築42年の細切れ間取りの実家マンションを動線抜群の2LDK
家族構成 30代夫婦 息子2歳 
築年数 42年
間取り3LDK → 2LDK
延床面積 45平米
リノベーション費用680万円
リノベーション面積45平米
補強工事 なし
施工 シンプルハウス(大阪府大阪市)
9年間住んだあと、子どもの誕生で子育てしやすい間取りに変更。
すべての部屋がリビングに面しているので家事も育児も楽になり、フリールームは子どもの遊び場になっている。
廊下の両側に収納を、各部屋は広く。

他に
〇築25年1階が喫茶店の実家を小さなお城みたいな二世帯住宅

〇子供時代を過ごした築40年の家をレトロな洋館風に

〇築70年の日おじいちゃんの家を三世代でおしゃれに暮らせる家


第3章 中古マンションをヴィンテージに格上げする内装と間取りのアイデア
戸建てでは手に入りにくい立地が割安で手に入るマンションを暮らしやすくかっこよく

〇築35年のマンションを2戸つなげて暮らす
家族構成 40代夫、30代妻、子ども3歳、1歳
築年数 35年
間取り 1戸2LDK×2 → 2LDK+ウォークインクローゼット
延べ床面積 100平米
物件購入価格 850万円
リノベーション費用 910万円+追加工事60万円
リノベーション面積 100平米
補強工事 上下水道工事 電気の配線工事、窓追加工事、ガスの配管工事
施工 リホーブスタイル(静岡県浜松市)
エレベーターのない4階建てのマンションを2戸850万円で購入。
フルリノベーションでヴィンテージスタイルの家に改装。
コンクリートをむき出しにして一部をカナダのバーンウッドという古材をはりつけ。
冬は寒いのでバーンドア(納屋のドア)をとりつけ
キッチンとリビングは片方の家にまとめて、キッチンの壁はモルタルでオイル仕上げ
フレームキッチンで掃除しやすい
反対側の部屋にサニタリーや寝室を。壁の一部をぬいてドアをつけた。

他に
〇LDKをゆるく仕切って4部屋分楽しめる間取り
ゲームや洋楽の好きな夫のための隠れやみたいな書斎。朝メイクをしながらテレベガみれるスペース。

〇築33年4LDK のマンションのものづくりの工場みたいな空間に
床をヘリンボーンに。露出配管で工場っぽく。

〇築47年の変形間取りの部屋を三角形のキッチンでゾーニング
著名な建築家 内井昭藏氏の個性的マンションをリノベ。

第4章 上手に予算を使うためのコストダウンの方法を大公開

〇DIYでコストダウン
ワークショップで壁をペイントしてもらう
DIYを歓迎してくれる施工会社に依頼
寝室のカーテンをお手製にする
IKEAの棚を自分でとりつけ
床材や照明を自分でみつけて施主支給した
既存の梁を夫が塗装

〇造作を省略してコストダウン
靴箱をつくらずオープンシェルフ
寝室の扉をスクリーンで代用
吊戸棚を省略して市販のシェルフを取り付け
キッチンの収納全部オープン
壁はクロスや仕上げ材をとりはらってむきだしに

〇既存のものを生かして節約
1階についていた洗面台を2回で再利用
浴槽や便器は既存のものを使用
押入れをとりはらわず扉だけリメイクして収納に
古い建具を磨いて場所をかえて使用
水回りの位置をかえないで設備を刷新

〇素材・設備を割安なものに変更
床のUV仕上げを現場で売れたん塗装にチェンジ
欲しかった調理実習台をあいらめてルックスの近いシステムキッチンに
ヘリボーンを断念して割安のパーケットフロアに
壁はクロス張りにして憧れの素材は部分的にプラス
構造用の針葉樹合板をキッチンカウンターや天井に
リビングの壁を杉板張りに
水回りの床はフロアタイルでおしゃれに
2階は憧れの建材で、3階は新建材でおてごろに

〇ここは節約しちゃダメだった
カーテンレールのとりつけをDIYにしたら面倒だった
一部屋にリノベして子供部屋で悩んでいる
寝室の窓を既存のサッシにしたら寒くて
既存の木の窓枠を再利用したらすきま風
コンクリートむき出し、窓は既存のまま→寒かった!
ドアを省略したら暖房費がかさんで追加工事になった。

巻末にリノベパートナーガイド、


リノベーションでつくるカッコよくて心地いい家 (私のカントリー別冊 Come Home!HOUSING)

リノベーションでつくるカッコよくて心地いい家 (私のカントリー別冊 Come Home!HOUSING)

  • 作者:
  • 出版社/メーカー: 主婦と生活社
  • 発売日: 2016/12/26
  • メディア: 大型本



nice!(3) 
共通テーマ: