So-net無料ブログ作成

本のベストセラー

不動産を「高く売る」ために知っておきたい大切なこと 不動産売却・相続・空き家問題を解決する! [ビジネス]

著者はハウスメーカーの現場監督→不動産設計会社(主に投資用不動産建築・リノベ販売)を経て、不動産を高く売りたい.comを設立。

不動産を売るときは、売り手が最も利益をえるべきだが、今の状態は不動産仲介業者が最も利益を得ていて、しかもそれがあまり知られていない。

多くの売主は不動産を売るのは何度もないために、不動産仲介業者のいうことを鵜呑みにしてしまうケースが多い。
また売主は事情をかかえているので、いつまでに現金化したいという希望があり、そこにつけこまれることが多い。
仲介業者は代理人だが、あなたの味方ではないと心得たほうがよい。
あとでトラブルがあっても売主に責任が問われ、仲介業者は「売主に聞いていなかった」ですませることがある。
法律的には仲介業者はいなくても売買できる。だが、実際はいないと売買できないように錯覚している人が多い。
不動産仲介業は、電話1本で多額の利益をあげられることがあり楽して儲ける体質に染まりやすい。
営業マンは基本給+歩合制なので、物件を動かすことに一生懸命になり、売主や買主の利益はそっちのけになりやすい。
また大きな会社では分業がすすみ、責任感がうまれにくい。
社会全体が成果主義やインセンティブに傾いていることと関係があるのかもしれない。
不動産業は社員の5人に1人が宅地建物取引士の資格をもっていればよいので、あなたの営業マンは専門知識のない素人かもしれない。


これらを踏まえて売主が騙されないために。

急な売買でも急がない。普段から関係者と話をしておき、近隣の情報を収集し、友人や知人関係に不動産の仕事をしている人がいないか調べておく。

あえて専任媒介を選ばない

不動産仲介業者のやり方について知識をもち、具体的対応を考える。

重要事項説明書は、何が重要事項なのか決まっていない。だから不動産仲介業者の都合で書かれていることが多い。重要なのは書かれていないこと。専門家でないと難しいのでできれば弁護士に依頼してチェックしてもらう方がよい。業者は責任を逃れるが、書かれていないことで売主が責任を追及されたらコストを払うことになりかねない。

交渉の窓口は奥さんの方が遠慮なくいろいろ聞けてよいことが多いが、イケメンにだけは弱いのでそのときは旦那さんの方がいい。

おまかせや錯覚は排除すべき、あくまで交渉なのだから、決めるのはあなた。
業者が断ってきたら、断ることで業者に得はないのか考えたり、ネットで調べたり、第三者にきいて裏をとることが大切。

物件を買ってくれるのは一人なので相場がすべてではない。あなたの物件の価値をみつけ、それを求めている顧客にむけたセールスが展開できればよい。プロならこのような観点で販売ビジョンをつくるべき。相場は相対的に売却は個別に考える。

不動産業者に会うときには1日1社にした方がよい、何社もあっていると思考回路が麻痺してきちんと比較できない。時間をとってじっくり検討すべき。他の業者のいったことを情報としてださないほうがいい。不動産業界は横のつながりが強く結託している可能性がある。

不動産業者には5人に一人しか宅地建物取引士がいない、確実にプロに依頼したければ不動産取引に詳しいコンサルタントを探す方法がある。しかし、そのようなサービスがないので自分で作った。

自分の物件の価値を知っておく。
晴れた日に富士山がみえる。有名私立小学校まで徒歩5分などは立派なバリュー。仲介業者は知っていても教えない可能性がある。これでは勝負にならない。少しでも情報格差をうめるために自分の物件の価値を調べよう。


不動産を高く売るために

本当に売ることが最善の策なのか考える。

よい業者、よい担当者の見分け方
・近隣地域に根差した業者から選ぶ
・何社かの担当者に会ってヒアリングして選ぶ、宅地建物取引士をもっているか確認。最近の販売実績や過去の販売の最高値。販売戦略や方法を聞く。会話ですぐ相場をだすひとは。要注意。相場だけでは一般的な販売戦略しか思い浮かばない。
・営業マンの印象も大切
・営業マンの力量を見極めて選ぶ。キャリアが豊富で経験値と計画性をもった力量のある営業マンを選ぶ。宅建の資格はなくても力量のある人はいるが口が災いして買主からクレームがくることがあるかも。
・しつこい営業マンは避ける

業者にも得意と不得意があることを知る。あなたの不動産にあった業者を選ぶ。

不動産の8割は近所の人が買っている。

営業マンの人柄は信用しても、口からでた言葉は信用しない。

仲介業者にプレッシャーを与え、囲い込みをさけるために、販売活動の証拠や報告をこまめにださせること。

売主が主体的に売却を判断する。

一般より専任のほうが先行投資してくれるのでおすすめだが、囲い込みにあわないように気をつける。

これらについて確認
・近隣への折り込みを何回、いつするか
・新聞店の配布証明書の提出を義務付ける
・投げ込みチラシをどの地域にどの程度の枚数で何回実施するか
・レインズはもちろん、ヤフー不動産やホームズなどのWEB媒体に掲載する約束
・買い手の情報を多く持つ数社に問い合わせを行い、報告書を提出される。

これらの活動をすると契約書にもりこみ、不正があったら専任契約を解除するといれてもらう。また守秘義務の尊守をいれて必要以上に情報を開示しないことをもりこんでもらう。仲介業者にすると売主との緊張感が高まる。

買主さんのことを知る。個人か業者か。業者なら競争原理が働いている。大切なのは何の目的でどのように加工されるか、それがわかれば交渉しやすい。
買主は購入価格以外にかかるコストを心配している。だから問題は隠さない。
売却は売主都合だからと買い主に条件をおしつけない。買主の利益を守ることは売主の利益守る=高く買ってもらえる。
買主の不安をなくすには直接会ってセールスするのが一番。
売主の視点、仲介業者の視点でよい点をみつけてアピールする。

耐震基準適合証明書があるといろんな補助があるという例

瑕疵担保責任免責を契約の条項にいれてもらう。それでも売主が追うべき事項がある。
地盤、土壌汚染、雨漏り、地下埋設物、隣地境界、隣地越境、私道持ち分、掘削承諾、通行承認、旧耐震構造、アスベストの有無の調査

このような問題があったら隠さず、専門業者の意見をきき、必要なら調査を行い、処分費用をだしたうえで、相手に伝えること。

売主が売却ではなく土地活用を考える。
著者の会社では「不動産査定書」ではなく「不動産売却計画書」を作っている。
建売業者からチェーン店まで、売主の土地の有効活用方法を幅広く提案している。

さらに自分で建てて売却する方法も提案していた。



タグ:露木 裕良
nice!(2) 
共通テーマ:

新税制対応 プライベートカンパニーを活用して、不動産投資をしよう! ~不動産と会計のプロが教える法人化による資産運用の教科書~ [ビジネス]

2014年7月の本。
著者は不動産会社を経て、不動産コンサルティング会社を設立。会計事務所(本の監修をしていた)や不動産情報会社と組んで投資家向けの情報提供、購入、管理、売却などを行っている。特に収入を最大化するために法人を設立して税金の負担を抑えることを強調していた。

不動産投資は自分でリスクと収益をコントロールできる会社経営と同じ。
ミドルリスク・ミドルリターン
本業以外に不動産保有会社(プライベートカンパニー)を設立し、プロと組むことで長期的な安定収入を確保して、将来の経済的自由を確保する人を増やすのを目指している。

よい物件を探して投資することに熱心な投資家は多いが、収入の中からできるだけたくさんキャッシュを残すことに熱心な投資家は少ない。不動産を所有する目的は物件をたくさん所有したり、転売で儲けることではない。自分の年俸をあげていくこと。

漠然と不労所得を得られるからと大家さんになるのではなく、経営感覚とマーケティングの視点をもつことが大事。


不動産投資は0になることがない、物件価格は変動しても賃料はそれほど変動しない。リスクはコントロールできるものが多い。リーマンショックでも純粋に長期的収益目的で居住用不動産物件をもっている投資家や大家さんで破たんした人はいない。

コントロールできるリスク
・わるい物件をつかんでしまう。
・空室リスク
・滞納
・自然災害
・物件の値下がり
・金利上昇
収益不動産のプロとパートナーを組むことで人口動態やエリア性、物件のリフォームやイノベーションなどで悪い物件をつかむリスクをコントロール。
滞納保証や保険の活用、定期借家契約の利用などで滞納や自然災害に備える。
不動産の波をみて長期的戦略をたてる
金利はできるだけ低い固定金利を使う、高いタイミングで資金調達しない。不動産会社を通した方が金利が優遇されることがある。

リスクをコントロールしていけば成功確率が高い投資。大事なのは、購入→運用→売却のビジョンをもつこと。「いい物件」だけでは投資してはいけない。
不動産投資のよいところは素人でも資金を長期のファイナンスでもてること。これは通常のビジネスでは考えられない。


一棟買いでも区分所有でも購入するためのマネジメントは同じ。
著者が進めるのはアパートやマンションの一棟買い。
設備や内装をかえることでいろんなニーズに対応できる。
長期で低利の融資が使える
出口で、使える戦略が多い。売却、リノベで売却、土地で売却、新築して売却
リートは手数料があるうえにリスクコントロールできない

人口減少社会では投資すべきエリアは限られる。国道16号から内側は今後も人口減少率が10%以下におさえられると考えられる。不動産投資の原資は人である。人の動きをみるのが大事。
立地は動かせない。これからは駅周辺のコンパクトシティ化がすすむ。
人気のある街の賃料は築年数がいっても落ちにくい。7年連続人気ベスト3は吉祥寺・自由が丘・横浜

最近の賃貸入居者はいい部屋をみつけるとすぐ動く。募集も工夫が必要。家具付きで家賃をあげるとか、あまり人が動かないときは家賃の80%で契約できる(著者の会社でやっている)など。


個人の最高税率は55%に引き上げられているが、法人の実効税率は20%をめざして下がっていること、法人にすると所得分散と給与所得控除がうけれるなどメリットが大きいとしていた。

法人のなかでも不動産保有会社をすすめていた。サブリースや管理会社は実態が伴わないと税務署に指摘される可能性がある上に所得移転効果が少ない。

法人化によるメリット
・法人のほうが所得税の最高税津より税率が低い
・所得分散が有効に機能する
・給与所得控除を活用できる
・譲渡損失が損金になる・・・・個人では所得と通算できない。法人は利益と相殺できる。
・損失を9年間繰り越せる
・生命保険料を全額費用化できる・・・保険は費用化できるものとそうでないものがあるので著者の会社ではそれもアドバイスしているそうです。
・退職金が支給できる・・・経営セーフティ共済・小規模企業共済を使うと経費で退職金を積み立てられる=貯金できる。

法人化によるデメリット
・設立費用が発生する。25万円ほどと解説してあった
・維持・運営費用が発生する
・赤字でも住民税の均等割りが年間7万円発生する
・取締り役会・株主総会の運営が必要になる
・個人と比較すると税務調査が入りやすくなる。

個人として不動産経営をした場合と、法人化して自分と妻が給料をもらった場合でシュミレーションしていた。収入が大きくなるほど節税効果も大きい。

個人株式会社をつくる最初の1歩として不動産保有会社をつくる方法がある。著者の会社では法人の設立も手伝っていて、そのとい将来やりたい事業をもりこんでいる。

収益不動産のプロと税務・財務戦略のプロと組むことで、たまたまではなく計画どおりにキャッシュフローを増やす。


不動産投資を成功させるには自分がどんな経営者になりたいのか目標をたてること。
収益不動産のプロ・税務/財務のプロとチームを組むこと。

町の不動産業者は収益不動産のプロではない。不動産のプロとは情報収集のプロ。著者の会社ではネット上からリアルな人間関係に至るまで素早く広く情報を収集し提供している。

税理士にたのんでいても、丸投げで申告書を作ってもらい、思ったより税金が多かったというような後手後手の処理ではなく、税務戦略と税務マネジメントで予定通りキャッシュを残す、税務・会計のプロと組むほうがよい。

著者の会社ではオーナー、収益不動産のプロ、税務・会計のプロがチームを組んで、キャッシュを最大化するためにタックスメリットや保険商品の組み合わせといった総合的な情報を投資に生かしている。
自分たちの会社でも不動産投資をしているので、投資家目線である。

不動産保有会社をつくる
・商号・本店所在地・事業目的・資本金・発起人・株式の譲渡制限・取締役・事業年度をきめる
・印鑑をつくる。代表者印、銀行印・社印(角印)・実印
・定款の作成
・定款の認証
・出資金の払い込み
・設立登記申請
・会社設立
・法人の維持管理に必要なこと 
  法人設立後の届け出書類(青色申告など)
  運営面での事務負担
  会計事務所への事務委託


法人の場合、相続では非上場の株式の相続上の評価方法が適用され、評価額を圧縮できる可能性がある。
株式の贈与や、出資を子や孫やおっこなう相続対策もある

法人での資金調達は設立したばかりでもオーナー個人の信用でファイナンスをうけれる。
金融機関の融資基準は銀行で違い、さらに時期でもおおきく異なるので情報収集が大事。
金融機関は物件はみていない。新築ワンルームで「銀行の融資が100%だから優良物件」というのは物件の価値があるのではなく、本人の属性によるもの。
中古の収益不動産物件で金融機関のかけもくが8割あれば、その物件は市場価値があると考えて大丈夫。

会社経営の借金の原則
税引き後利益+減価償却 > 年間借り入れ返済額
多少の利息は払っても借りられる期間は最大活用すべき。
金融機関との折衝もプロの力をかりたほうがいい。

物件のリフォームが修繕費か資本的支出かは注意。フローチャートで解説。

TOKYOは外国の投資家から評価されており、海外からの投資が増えていくと考えられる

成功する投資家に必要なのはスピード感。勝つ人は準備ができている人。
プロと組むことでマーケットの動きにあわせていくことができる。

最終的には人と人。この人ならと思える関係が大事。
著者の会社では長期にわたって投資家の人生設計を共有し、キャッシュフローを高め「育てる」投資をしている。



新税制対応 プライベートカンパニーを活用して、不動産投資をしよう! ~不動産と会計のプロが教える法人化による資産運用の教科書~

新税制対応 プライベートカンパニーを活用して、不動産投資をしよう! ~不動産と会計のプロが教える法人化による資産運用の教科書~

  • 作者: 成田 仁
  • 出版社/メーカー: クロスメディア・パブリッシング(インプレス)
  • 発売日: 2014/07/14
  • メディア: 単行本



タグ:成田 仁
nice!(3) 
共通テーマ:

不動産投資の買い替え戦略 ~購入後8年で売りなさい~ [ビジネス]

著者は不動産コンサルタントをしている「きらめき不動産」代表。
最初は「ブツ上げ」といってアパートやマンションを所有している人に「売りませんか」とアプローチして売買仲介をする仕事をしていた。
今はコンサルタントとして物件購入の選定から運営管理、売却までの一貫したコンサルタントをしている。CCIM(事業用不動産投資顧問)とCOM(米国不動産経営管理士)資格をもっている。

不動産投資はオーダーメイドの商品であるべき。その人の属性(職業・年収・資産・家族構成)や性格で手法も物件も違ってあたりまえ。

不動産投資の目的はだいたい次の5つ
・老後の不安を解消したい(安全重視)
・富裕層の仲間入りをしたい(収益重視)
・相続税を節税したい
・インフレに備えたい
・ステータスが欲しい

正しい方法はないので、自分に正直に。

目的にそって運用方針を選び、戦略をたて、ふさわしい物件がでてくるのを待つ。
でてきたら詳細にシュミレーションして最悪のケースと最高のケースを考える。そして利益が見込めるか確認。

不動産投資は業者選びと物件選びに慎重になれば、そんなに簡単に失敗するものではない。それでも失敗する人が少なくないのは、目的と運用方針や物件がマッチングしていないから。


推奨しているのは8年で買い替えて資産規模を増やしていく戦略。最大でも10年。
不動産を買うのにベストなタイミングはない。確かに景気に連動して不動産価格は上がったり下がったりするのに対し家賃収入が変わらないので利回りは上下する。しかし銀行の融資がでやすいのは物件価格が上がっているとき。
不動産投資は他人資本で資産を増やすので融資がおりるかはとても重要。
利回りは低くても、出口(売却)までしっかりシュミレーションし、8年を目安に売却タイミングを計れば資産を増やせるとしていた。

〇24年間で一番お金を残すのはだれかのシュミレーション
8年ごとに物件を買い替えるAさん
16年保有して買い替えるBさん
24年間もちっぱなしのCさん
8年ごとに景気の山と谷があり、山では価格は割高で利回りが低く、谷は価格が割安で利回りが高いと仮定してシュミレーション。
結果はAさんが、Bさんの2.5倍、Cさんの3倍になった。
同じ時間をつかって最大限の収益を得るなら買い替えによるボリュームアップが条件になる。
実は3人のIRRは同じ。資本蓄積比率でが違う。

〇短期売却、長期保有、正解はどっち?
他人資本を使って最大利益を得るにはどこかで買い替えないといけない。短期保有(5年未満)だと税制上不利になるので、著者は8年といっている。しかしリスクを抑えて行動したいならCさんの投資でよい。
Cさんの投資をしたいなら購入と売却時期は大切だが、繰り返し売買なら待つ時間をつくらず投資を続けることが大事なので、著者は「いつ始めてもよい」という。投資に仕える時間はせいぜい30年。不動産投資には時間が必要なので、早く始めたほうがよい。

不動産投資に参加している人は増えているので景気の良しあしと別に価格があがっているということもある。だから今後景気が冷え込んでも極端に不動産価格がさがることは考えにくい。

日本の不動産マーケットの透明性は世界で26番目。透明性が高まれば情報のゆがみがなくなりお宝物件もなくなっていく。そういう意味でも早く始めた方がいい。


物件ごとに購入した場合のシュミレーションをして、見開きのページにして解説。
〇新築ワンルーム VS 中古ワンルーム
〇新築木造アパート VS 中古木造アパート
〇新築RC VS 中古RC おまけに新築S(スティール)

設定条件として、購入価格だけでなく自己資金割合、金利、税率などを細かくいれている。
運営からのキャッシュフローでは10年間持っている間の予想を、空き室率5%、運営費用、減価償却などを使って細かい数字で示していた。著者はCCIM(事業用不動産投資顧問)とCOM(米国不動産経営管理士)資格をもっているので、NOI(純営業利益)、BTCFo(税引き後キャッシュフロー)などの数字をつかっていた。
売却時のキャッシュフロー予想
投資分析結果としてIRR(内部収益率)、NPV(賞味現在資産)、PB(資金回収期間)、運営・キャッシュフロー累計などを出していた。

投資効率を分析比較する指標
・表面利回り 満室家賃×12か月÷購入価格

・実質利回り(NET利回り) 家賃から運営コスト(管理費や修繕積立金・固定資産税など)を引いた利回り。 (満室家賃×12-経費)÷購入価格

・NOI利回り
NOIは営業純利益。空き室損や運営コストを引いて雑収入を加えた賞味の収入
コスト 建物管理費、賃貸管理費、修繕積立金、固定資産税、空室損、広告費、原状回復費、保険料、公共光熱費、清掃費。
雑収入 自販機や看板、駐車場の収入
NOI率 満室想定賃料に対するNOIの割合。NOI利回りはより現実に近い。 
表面利回り×NOI率 = NOI利回り

・IRR(内部収益率)
売却まで含めたトータルな投資効率の指標。投資に対する将来のキャッシュフローの現在価値と投資額が等しくなるように計算した複利割引率。5年先10年先の売却まで見据えたトータルな投資を考えるとき重要。

・資本蓄積比率
IRRは一つの物件の投資効率を測る。再投資を繰り返すような投資手法では資本蓄積比率を使う。利回りでなく、どれだけのお金を蓄積したかによって複数の投資を比較する方法。複数の投資について同じ保有期間で同じ初期投資の場合の最後のキャッシュフローでより多額の資本を蓄積したかを見る。


本にのっていた例と投資分析。
新築マンション物件プロフィール
2500万円 神楽坂駅徒歩2分 専有面積26平米 新築 家賃11万7000円
投資条件 年間の家賃133.38万円 空き室率1% 表面利回り5.62% 
     ローン金利3% 30年間 年間返済額 126万円
     運営費用 年間 18万円 
     購入諸費用 50万円
     ローン総額 2500万円
シュミレーション結果は、毎月5000円持ち出しで10年後に売却すると残債の処理に170万円残る。30年間のローンが終わって、それから10年後にようやくプラスになる物件。
新聞の広告は見開きで4000万、そこに広告がのっているならかなりの広告費が上乗せされている物件である。
新築ワンルームは10年単位の投資としてなりたたない。相続税対策として現金で買うという人以外には勧めない。





不動産業者の賃貸管理業者解説と選び方、銀行との関係、よい担当者の見分け方。

〇「実需と収益」不動産業者の種類を知る
不動産会社には実需と収益がある。
実需は実際に住む人相手に商売をする普通の不動産屋さん。
収益は投資目的で購入する人が相手、今は収益がもりあがって参入が増えているが、いいかげんな業者もいて玉石混交。誰と組むかは何を買うかより重要。

〇収益専門業者は3つに分かれる
収益専門業者3分類
開発業者(新築ディベロッパー) 土地を仕入れて建築して販売。時間と労力がいりリスクも大きくリターンも大きい

中古の買取・再販業者 この中でも区分マンションと1棟アパートマンションにわかれる。自社で買取をするのが、次の中古仲介業者との違い

中古仲介業者 売り手と買い手の間をとりもって手数料を得る業者。業態で客付けと元付に分かれ、志向性で分析計と表面利回りに系にわけられる。

ホームページなどでは見分けがつきにくいが、取り扱う物件のルートや広告の打ち方で立ち位置がわかる。

著者の会社は売主と直接つながるブツ元だといっていた。
収支シュミレーションで分析し、管理も請け負うそうです。
実際の物件の取り引き事例も1件のっていた。

〇管理会社は2つにわけられる
賃貸管理会社は入居者の募集、契約の手続きや家賃回収、退去手続きを代行し、入居者のトラブルの解決や内装リフォーム、クリーニング手配もひきうけてくれる。
賃貸管理業者も販売会社の系列と独立がある
家賃保証を使うと賃料の10~15%が手数料となる。家賃保証をつけるなら引き受ける会社が1000室以上管理していて多少のマイナスをカバーできるくらいがよい。
区分マンションなら管理組合から委託されて物件の資産価値の維持管理を行うのが役目。管理組合の会計と共用部分の清掃の日常業務と大規模修繕の計画・施工を行う。

建物管理会社には分譲会社系列と独立系がある。区分所有ならオーナーは選べない。しかし共用部分の清掃や放置自転車の確認、外壁やバルコニーの崩れなどを確認し、管理の不備がないか調べるべき、利回りの高い物件でも管理の不備が原因で資産価値が下落するケースがある。
1棟アパートやマンションは自分で選べる、それまで堅実なら引き継いでもよいし、難があるなら変えてもいい。

〇金融機関との関係性
金利も貸し出し条件もまちまち、それだけ融資姿勢が違うということ。
倫理観のない業者が顧客属性をごまかしたりしていると信頼関係が気づけない。
不動産投資は金融機関とパートナーシップを組んで行うもの、信頼関係が大事。
金融機関名は伏せてあったが融資条件などを物件や属性ごとにわけた表がのっていた。

〇よい担当者の見分け方
新築ディベロッパーや買取再販では目の前の物件を売らないといけないので、お客さんの属性にあっていなくても売ってしまう面がある。
専門知識があり熱意と倫理観のある担当者とつきあうようにしよう。一人で物件を探すより断然効率がいい。



法人化について

法人化目安は合計課税所得金額が900万円をこえるかどうか。
5億円以上の資産規模をめさすなら最初から法人というのも手。
最初は個人で初めて、買い替えるとき清算して法人化するのが一般的。
銀行融資は不動産管理法人なら個人の融資とほぼかわらない。
法人をつくって個人の資産を法人にうつすのはマズイ。融資は個人なので法人にするなら最初から審理やりなおしになる。

メリットとデメリット解説。
生命保険を活用した売却益の節税方法解説。


賃貸管理について

自主管理は損得より自分でできるかで考えるべき。
家賃保証は、空き室がきになるのか、りまわり重視かで選ぶべき。ただし保証をする会社の管理物件がおおきくないと、相手はリスクをひきうけられず、すぐに保証料があがると思え。
管理会社の選び方は、情報とノウハウがあるところ。著者の会社の管理を例に、マーケティングやクレーム対応履歴、空き室対策などを解説。


実在のサラリーマン大家さんの投資体験。
地方の1棟ものか首都圏の中古アパートをねらうが融資がおりず、キャッシュで競売物件を狙う、そのご知り合いの業者の仲介で千葉の茂原に築36年の戸建てを購入。さっそく家賃滞納にあうも保証があって損は無し、売却後はマイナス10万円になったが次の融資にすすめられた。一戸でも大家さんやっているならと日本政策金融公庫から融資してもらって中古アパートを2棟購入など。道路付けと担保価値。会社が上場企業になって融資枠がひろがったなど。かなり実用的な話。

不動産投資において物件が安いタイミングで購入するに越したことはないが、そういうときは買いにくい空気のなかで財力と慣れ、勇気が必要。2016年5月現在不動産に対する融資情勢は悪くない。どのステージにいても時間は有限。無理をすることはないが多少のリスクをとりチャレンジする人を応援したい。
日本でのCPMは増加しているが、それがないと仕事できないような状況ではない。
不動案投資をより健全にし、関わる人を幸せにするために研鑽していきたい。


不動産投資の買い替え戦略 ~購入後8年で売りなさい~

不動産投資の買い替え戦略 ~購入後8年で売りなさい~

  • 作者: 後藤 聡志
  • 出版社/メーカー: クロスメディア・パブリッシング(インプレス)
  • 発売日: 2016/06/27
  • メディア: 単行本(ソフトカバー)



タグ:後藤 聡志
nice!(3)