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新税制対応 プライベートカンパニーを活用して、不動産投資をしよう! ~不動産と会計のプロが教える法人化による資産運用の教科書~ [ビジネス]

2014年7月の本。
著者は不動産会社を経て、不動産コンサルティング会社を設立。会計事務所(本の監修をしていた)や不動産情報会社と組んで投資家向けの情報提供、購入、管理、売却などを行っている。特に収入を最大化するために法人を設立して税金の負担を抑えることを強調していた。

不動産投資は自分でリスクと収益をコントロールできる会社経営と同じ。
ミドルリスク・ミドルリターン
本業以外に不動産保有会社(プライベートカンパニー)を設立し、プロと組むことで長期的な安定収入を確保して、将来の経済的自由を確保する人を増やすのを目指している。

よい物件を探して投資することに熱心な投資家は多いが、収入の中からできるだけたくさんキャッシュを残すことに熱心な投資家は少ない。不動産を所有する目的は物件をたくさん所有したり、転売で儲けることではない。自分の年俸をあげていくこと。

漠然と不労所得を得られるからと大家さんになるのではなく、経営感覚とマーケティングの視点をもつことが大事。


不動産投資は0になることがない、物件価格は変動しても賃料はそれほど変動しない。リスクはコントロールできるものが多い。リーマンショックでも純粋に長期的収益目的で居住用不動産物件をもっている投資家や大家さんで破たんした人はいない。

コントロールできるリスク
・わるい物件をつかんでしまう。
・空室リスク
・滞納
・自然災害
・物件の値下がり
・金利上昇
収益不動産のプロとパートナーを組むことで人口動態やエリア性、物件のリフォームやイノベーションなどで悪い物件をつかむリスクをコントロール。
滞納保証や保険の活用、定期借家契約の利用などで滞納や自然災害に備える。
不動産の波をみて長期的戦略をたてる
金利はできるだけ低い固定金利を使う、高いタイミングで資金調達しない。不動産会社を通した方が金利が優遇されることがある。

リスクをコントロールしていけば成功確率が高い投資。大事なのは、購入→運用→売却のビジョンをもつこと。「いい物件」だけでは投資してはいけない。
不動産投資のよいところは素人でも資金を長期のファイナンスでもてること。これは通常のビジネスでは考えられない。


一棟買いでも区分所有でも購入するためのマネジメントは同じ。
著者が進めるのはアパートやマンションの一棟買い。
設備や内装をかえることでいろんなニーズに対応できる。
長期で低利の融資が使える
出口で、使える戦略が多い。売却、リノベで売却、土地で売却、新築して売却
リートは手数料があるうえにリスクコントロールできない

人口減少社会では投資すべきエリアは限られる。国道16号から内側は今後も人口減少率が10%以下におさえられると考えられる。不動産投資の原資は人である。人の動きをみるのが大事。
立地は動かせない。これからは駅周辺のコンパクトシティ化がすすむ。
人気のある街の賃料は築年数がいっても落ちにくい。7年連続人気ベスト3は吉祥寺・自由が丘・横浜

最近の賃貸入居者はいい部屋をみつけるとすぐ動く。募集も工夫が必要。家具付きで家賃をあげるとか、あまり人が動かないときは家賃の80%で契約できる(著者の会社でやっている)など。


個人の最高税率は55%に引き上げられているが、法人の実効税率は20%をめざして下がっていること、法人にすると所得分散と給与所得控除がうけれるなどメリットが大きいとしていた。

法人のなかでも不動産保有会社をすすめていた。サブリースや管理会社は実態が伴わないと税務署に指摘される可能性がある上に所得移転効果が少ない。

法人化によるメリット
・法人のほうが所得税の最高税津より税率が低い
・所得分散が有効に機能する
・給与所得控除を活用できる
・譲渡損失が損金になる・・・・個人では所得と通算できない。法人は利益と相殺できる。
・損失を9年間繰り越せる
・生命保険料を全額費用化できる・・・保険は費用化できるものとそうでないものがあるので著者の会社ではそれもアドバイスしているそうです。
・退職金が支給できる・・・経営セーフティ共済・小規模企業共済を使うと経費で退職金を積み立てられる=貯金できる。

法人化によるデメリット
・設立費用が発生する。25万円ほどと解説してあった
・維持・運営費用が発生する
・赤字でも住民税の均等割りが年間7万円発生する
・取締り役会・株主総会の運営が必要になる
・個人と比較すると税務調査が入りやすくなる。

個人として不動産経営をした場合と、法人化して自分と妻が給料をもらった場合でシュミレーションしていた。収入が大きくなるほど節税効果も大きい。

個人株式会社をつくる最初の1歩として不動産保有会社をつくる方法がある。著者の会社では法人の設立も手伝っていて、そのとい将来やりたい事業をもりこんでいる。

収益不動産のプロと税務・財務戦略のプロと組むことで、たまたまではなく計画どおりにキャッシュフローを増やす。


不動産投資を成功させるには自分がどんな経営者になりたいのか目標をたてること。
収益不動産のプロ・税務/財務のプロとチームを組むこと。

町の不動産業者は収益不動産のプロではない。不動産のプロとは情報収集のプロ。著者の会社ではネット上からリアルな人間関係に至るまで素早く広く情報を収集し提供している。

税理士にたのんでいても、丸投げで申告書を作ってもらい、思ったより税金が多かったというような後手後手の処理ではなく、税務戦略と税務マネジメントで予定通りキャッシュを残す、税務・会計のプロと組むほうがよい。

著者の会社ではオーナー、収益不動産のプロ、税務・会計のプロがチームを組んで、キャッシュを最大化するためにタックスメリットや保険商品の組み合わせといった総合的な情報を投資に生かしている。
自分たちの会社でも不動産投資をしているので、投資家目線である。

不動産保有会社をつくる
・商号・本店所在地・事業目的・資本金・発起人・株式の譲渡制限・取締役・事業年度をきめる
・印鑑をつくる。代表者印、銀行印・社印(角印)・実印
・定款の作成
・定款の認証
・出資金の払い込み
・設立登記申請
・会社設立
・法人の維持管理に必要なこと 
  法人設立後の届け出書類(青色申告など)
  運営面での事務負担
  会計事務所への事務委託


法人の場合、相続では非上場の株式の相続上の評価方法が適用され、評価額を圧縮できる可能性がある。
株式の贈与や、出資を子や孫やおっこなう相続対策もある

法人での資金調達は設立したばかりでもオーナー個人の信用でファイナンスをうけれる。
金融機関の融資基準は銀行で違い、さらに時期でもおおきく異なるので情報収集が大事。
金融機関は物件はみていない。新築ワンルームで「銀行の融資が100%だから優良物件」というのは物件の価値があるのではなく、本人の属性によるもの。
中古の収益不動産物件で金融機関のかけもくが8割あれば、その物件は市場価値があると考えて大丈夫。

会社経営の借金の原則
税引き後利益+減価償却 > 年間借り入れ返済額
多少の利息は払っても借りられる期間は最大活用すべき。
金融機関との折衝もプロの力をかりたほうがいい。

物件のリフォームが修繕費か資本的支出かは注意。フローチャートで解説。

TOKYOは外国の投資家から評価されており、海外からの投資が増えていくと考えられる

成功する投資家に必要なのはスピード感。勝つ人は準備ができている人。
プロと組むことでマーケットの動きにあわせていくことができる。

最終的には人と人。この人ならと思える関係が大事。
著者の会社では長期にわたって投資家の人生設計を共有し、キャッシュフローを高め「育てる」投資をしている。



新税制対応 プライベートカンパニーを活用して、不動産投資をしよう! ~不動産と会計のプロが教える法人化による資産運用の教科書~

新税制対応 プライベートカンパニーを活用して、不動産投資をしよう! ~不動産と会計のプロが教える法人化による資産運用の教科書~

  • 作者: 成田 仁
  • 出版社/メーカー: クロスメディア・パブリッシング(インプレス)
  • 発売日: 2014/07/14
  • メディア: 単行本



タグ:成田 仁
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不動産投資の買い替え戦略 ~購入後8年で売りなさい~ [ビジネス]

著者は不動産コンサルタントをしている「きらめき不動産」代表。
最初は「ブツ上げ」といってアパートやマンションを所有している人に「売りませんか」とアプローチして売買仲介をする仕事をしていた。
今はコンサルタントとして物件購入の選定から運営管理、売却までの一貫したコンサルタントをしている。CCIM(事業用不動産投資顧問)とCOM(米国不動産経営管理士)資格をもっている。

不動産投資はオーダーメイドの商品であるべき。その人の属性(職業・年収・資産・家族構成)や性格で手法も物件も違ってあたりまえ。

不動産投資の目的はだいたい次の5つ
・老後の不安を解消したい(安全重視)
・富裕層の仲間入りをしたい(収益重視)
・相続税を節税したい
・インフレに備えたい
・ステータスが欲しい

正しい方法はないので、自分に正直に。

目的にそって運用方針を選び、戦略をたて、ふさわしい物件がでてくるのを待つ。
でてきたら詳細にシュミレーションして最悪のケースと最高のケースを考える。そして利益が見込めるか確認。

不動産投資は業者選びと物件選びに慎重になれば、そんなに簡単に失敗するものではない。それでも失敗する人が少なくないのは、目的と運用方針や物件がマッチングしていないから。


推奨しているのは8年で買い替えて資産規模を増やしていく戦略。最大でも10年。
不動産を買うのにベストなタイミングはない。確かに景気に連動して不動産価格は上がったり下がったりするのに対し家賃収入が変わらないので利回りは上下する。しかし銀行の融資がでやすいのは物件価格が上がっているとき。
不動産投資は他人資本で資産を増やすので融資がおりるかはとても重要。
利回りは低くても、出口(売却)までしっかりシュミレーションし、8年を目安に売却タイミングを計れば資産を増やせるとしていた。

〇24年間で一番お金を残すのはだれかのシュミレーション
8年ごとに物件を買い替えるAさん
16年保有して買い替えるBさん
24年間もちっぱなしのCさん
8年ごとに景気の山と谷があり、山では価格は割高で利回りが低く、谷は価格が割安で利回りが高いと仮定してシュミレーション。
結果はAさんが、Bさんの2.5倍、Cさんの3倍になった。
同じ時間をつかって最大限の収益を得るなら買い替えによるボリュームアップが条件になる。
実は3人のIRRは同じ。資本蓄積比率でが違う。

〇短期売却、長期保有、正解はどっち?
他人資本を使って最大利益を得るにはどこかで買い替えないといけない。短期保有(5年未満)だと税制上不利になるので、著者は8年といっている。しかしリスクを抑えて行動したいならCさんの投資でよい。
Cさんの投資をしたいなら購入と売却時期は大切だが、繰り返し売買なら待つ時間をつくらず投資を続けることが大事なので、著者は「いつ始めてもよい」という。投資に仕える時間はせいぜい30年。不動産投資には時間が必要なので、早く始めたほうがよい。

不動産投資に参加している人は増えているので景気の良しあしと別に価格があがっているということもある。だから今後景気が冷え込んでも極端に不動産価格がさがることは考えにくい。

日本の不動産マーケットの透明性は世界で26番目。透明性が高まれば情報のゆがみがなくなりお宝物件もなくなっていく。そういう意味でも早く始めた方がいい。


物件ごとに購入した場合のシュミレーションをして、見開きのページにして解説。
〇新築ワンルーム VS 中古ワンルーム
〇新築木造アパート VS 中古木造アパート
〇新築RC VS 中古RC おまけに新築S(スティール)

設定条件として、購入価格だけでなく自己資金割合、金利、税率などを細かくいれている。
運営からのキャッシュフローでは10年間持っている間の予想を、空き室率5%、運営費用、減価償却などを使って細かい数字で示していた。著者はCCIM(事業用不動産投資顧問)とCOM(米国不動産経営管理士)資格をもっているので、NOI(純営業利益)、BTCFo(税引き後キャッシュフロー)などの数字をつかっていた。
売却時のキャッシュフロー予想
投資分析結果としてIRR(内部収益率)、NPV(賞味現在資産)、PB(資金回収期間)、運営・キャッシュフロー累計などを出していた。

投資効率を分析比較する指標
・表面利回り 満室家賃×12か月÷購入価格

・実質利回り(NET利回り) 家賃から運営コスト(管理費や修繕積立金・固定資産税など)を引いた利回り。 (満室家賃×12-経費)÷購入価格

・NOI利回り
NOIは営業純利益。空き室損や運営コストを引いて雑収入を加えた賞味の収入
コスト 建物管理費、賃貸管理費、修繕積立金、固定資産税、空室損、広告費、原状回復費、保険料、公共光熱費、清掃費。
雑収入 自販機や看板、駐車場の収入
NOI率 満室想定賃料に対するNOIの割合。NOI利回りはより現実に近い。 
表面利回り×NOI率 = NOI利回り

・IRR(内部収益率)
売却まで含めたトータルな投資効率の指標。投資に対する将来のキャッシュフローの現在価値と投資額が等しくなるように計算した複利割引率。5年先10年先の売却まで見据えたトータルな投資を考えるとき重要。

・資本蓄積比率
IRRは一つの物件の投資効率を測る。再投資を繰り返すような投資手法では資本蓄積比率を使う。利回りでなく、どれだけのお金を蓄積したかによって複数の投資を比較する方法。複数の投資について同じ保有期間で同じ初期投資の場合の最後のキャッシュフローでより多額の資本を蓄積したかを見る。


本にのっていた例と投資分析。
新築マンション物件プロフィール
2500万円 神楽坂駅徒歩2分 専有面積26平米 新築 家賃11万7000円
投資条件 年間の家賃133.38万円 空き室率1% 表面利回り5.62% 
     ローン金利3% 30年間 年間返済額 126万円
     運営費用 年間 18万円 
     購入諸費用 50万円
     ローン総額 2500万円
シュミレーション結果は、毎月5000円持ち出しで10年後に売却すると残債の処理に170万円残る。30年間のローンが終わって、それから10年後にようやくプラスになる物件。
新聞の広告は見開きで4000万、そこに広告がのっているならかなりの広告費が上乗せされている物件である。
新築ワンルームは10年単位の投資としてなりたたない。相続税対策として現金で買うという人以外には勧めない。





不動産業者の賃貸管理業者解説と選び方、銀行との関係、よい担当者の見分け方。

〇「実需と収益」不動産業者の種類を知る
不動産会社には実需と収益がある。
実需は実際に住む人相手に商売をする普通の不動産屋さん。
収益は投資目的で購入する人が相手、今は収益がもりあがって参入が増えているが、いいかげんな業者もいて玉石混交。誰と組むかは何を買うかより重要。

〇収益専門業者は3つに分かれる
収益専門業者3分類
開発業者(新築ディベロッパー) 土地を仕入れて建築して販売。時間と労力がいりリスクも大きくリターンも大きい

中古の買取・再販業者 この中でも区分マンションと1棟アパートマンションにわかれる。自社で買取をするのが、次の中古仲介業者との違い

中古仲介業者 売り手と買い手の間をとりもって手数料を得る業者。業態で客付けと元付に分かれ、志向性で分析計と表面利回りに系にわけられる。

ホームページなどでは見分けがつきにくいが、取り扱う物件のルートや広告の打ち方で立ち位置がわかる。

著者の会社は売主と直接つながるブツ元だといっていた。
収支シュミレーションで分析し、管理も請け負うそうです。
実際の物件の取り引き事例も1件のっていた。

〇管理会社は2つにわけられる
賃貸管理会社は入居者の募集、契約の手続きや家賃回収、退去手続きを代行し、入居者のトラブルの解決や内装リフォーム、クリーニング手配もひきうけてくれる。
賃貸管理業者も販売会社の系列と独立がある
家賃保証を使うと賃料の10~15%が手数料となる。家賃保証をつけるなら引き受ける会社が1000室以上管理していて多少のマイナスをカバーできるくらいがよい。
区分マンションなら管理組合から委託されて物件の資産価値の維持管理を行うのが役目。管理組合の会計と共用部分の清掃の日常業務と大規模修繕の計画・施工を行う。

建物管理会社には分譲会社系列と独立系がある。区分所有ならオーナーは選べない。しかし共用部分の清掃や放置自転車の確認、外壁やバルコニーの崩れなどを確認し、管理の不備がないか調べるべき、利回りの高い物件でも管理の不備が原因で資産価値が下落するケースがある。
1棟アパートやマンションは自分で選べる、それまで堅実なら引き継いでもよいし、難があるなら変えてもいい。

〇金融機関との関係性
金利も貸し出し条件もまちまち、それだけ融資姿勢が違うということ。
倫理観のない業者が顧客属性をごまかしたりしていると信頼関係が気づけない。
不動産投資は金融機関とパートナーシップを組んで行うもの、信頼関係が大事。
金融機関名は伏せてあったが融資条件などを物件や属性ごとにわけた表がのっていた。

〇よい担当者の見分け方
新築ディベロッパーや買取再販では目の前の物件を売らないといけないので、お客さんの属性にあっていなくても売ってしまう面がある。
専門知識があり熱意と倫理観のある担当者とつきあうようにしよう。一人で物件を探すより断然効率がいい。



法人化について

法人化目安は合計課税所得金額が900万円をこえるかどうか。
5億円以上の資産規模をめさすなら最初から法人というのも手。
最初は個人で初めて、買い替えるとき清算して法人化するのが一般的。
銀行融資は不動産管理法人なら個人の融資とほぼかわらない。
法人をつくって個人の資産を法人にうつすのはマズイ。融資は個人なので法人にするなら最初から審理やりなおしになる。

メリットとデメリット解説。
生命保険を活用した売却益の節税方法解説。


賃貸管理について

自主管理は損得より自分でできるかで考えるべき。
家賃保証は、空き室がきになるのか、りまわり重視かで選ぶべき。ただし保証をする会社の管理物件がおおきくないと、相手はリスクをひきうけられず、すぐに保証料があがると思え。
管理会社の選び方は、情報とノウハウがあるところ。著者の会社の管理を例に、マーケティングやクレーム対応履歴、空き室対策などを解説。


実在のサラリーマン大家さんの投資体験。
地方の1棟ものか首都圏の中古アパートをねらうが融資がおりず、キャッシュで競売物件を狙う、そのご知り合いの業者の仲介で千葉の茂原に築36年の戸建てを購入。さっそく家賃滞納にあうも保証があって損は無し、売却後はマイナス10万円になったが次の融資にすすめられた。一戸でも大家さんやっているならと日本政策金融公庫から融資してもらって中古アパートを2棟購入など。道路付けと担保価値。会社が上場企業になって融資枠がひろがったなど。かなり実用的な話。

不動産投資において物件が安いタイミングで購入するに越したことはないが、そういうときは買いにくい空気のなかで財力と慣れ、勇気が必要。2016年5月現在不動産に対する融資情勢は悪くない。どのステージにいても時間は有限。無理をすることはないが多少のリスクをとりチャレンジする人を応援したい。
日本でのCPMは増加しているが、それがないと仕事できないような状況ではない。
不動案投資をより健全にし、関わる人を幸せにするために研鑽していきたい。


不動産投資の買い替え戦略 ~購入後8年で売りなさい~

不動産投資の買い替え戦略 ~購入後8年で売りなさい~

  • 作者: 後藤 聡志
  • 出版社/メーカー: クロスメディア・パブリッシング(インプレス)
  • 発売日: 2016/06/27
  • メディア: 単行本(ソフトカバー)



タグ:後藤 聡志
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不動産投資の嘘 [ビジネス]

著者はCPM(米国不動産経営管理士)とCCIM(米国認定不動産投資顧問)、公認不動産コンサルティングマスター、宅建資格をもち、自身も2007年から資産管理会社を通じて不動産投資を行っている。株式会社ダイムラー・コーポレーションを設立し不動産。資産管理・資産運用の提案や相談に応じている。不動産業界を信頼できる業界に変えるのが目標。

不動産業界に深くかかわる人間と一般投資家の間にある「情報と知識の差」は甚大。サラリーマン大家さんが騙されやすいポイントを解説することで、嘘に惑わされることなく、投資で成功できる。

2016年6月の本。

序章 不動産投資は「嘘」で塗り固められている
騙されている投資家3つの例
〇高年収サラリーマンで融資をうけやすい銀行を使い、個人名義で大型の一棟物件を複数購入した人。個人名義で特定の銀行の融資をうけて限度額まで融資をうけると次になかなか買い進められなくなる。
〇新築木造アパートを相場より高く購入してしまう。土地の価格は適正でも建築費が高くついていることがある。
〇低利回り(キャッシュフローが赤字)の新築アパートを高金利の融資で購入。3年後に借り換えればいいといわれても借り換えが保証されているわけではない。

数年前は安い価格で購入出来て高利回りが得られる好条件の物件があったので金利の高い銀行からフルローンで借りて少々収支計算が甘くても破たんする可能性が少なかったが、今は物件価格が上昇して破たんリスクが高まっている。

不動産投資の目的
1定期的な収入つまりキャッシュフロー
2資本の保護
3資本の増加
4不動産特有の特徴であるレバレッジがかけられる
5所得・税務上の利得、税金対策

一番重要なのはオーナーシップ。不動産投資で○○を実現したいという個人的な思い。
目標を決めたら手法は柔軟に考えるのが重要。だから「○○を買いましょう」といった情報をうけいれるのは思考停止。


不動産投資のながれ
戦略・・・大事なのは融資
購入・・・・種別とエリアをできるだけ分散
運用・・・高稼働をめざす。管理会社を新調に選ぶ。節税や保険の活用
売却・・・次の購入者がローンを組めるか。売却期間は6年くらいもつと波があるのでよいところを選べる。所有する場合も漫然ともたず、常に市場価値を意識する。
再投資・・・買い進めることで資産を増やす。大きく損をしてしまう物件をつかまない。


第1章 融資の嘘「高収益物件ほど融資が下りやすい」は嘘

 不動産投資の仕組みは、属性ー銀行 物件ー銀行 属性ー物件がトライアングルのようなバランスにある。これを理解している業者がよい。

〇属性ー銀行
 法人名義で使える銀行がおおければ規模拡大になる。個人の場合はどの銀行から融資をうけるかが順番が重要。法人にする場合のヒント、法人の住所を自宅外にする。役員報酬をうけとらない。

〇物件ー銀行
 物件から選ぶと融資をつけられる銀行は限られてくるので失敗しやすい。物件種別・地方と都心、新築と中古、構造ごとのメリットデメリットがのっていた。
 
〇属性ー物件
 いろんな物件種別でポートフォリオを組むことがオススメだが、新築区分では投資として合わないケースがほとんどなので注意が必要。節税を考慮した場合も出口までみると合わないことが多い。

銀行が融資を出す基準はそれぞれ違う。
 積算法か収益還元法か。
 耐用年数でローンの期間をみるかどうか。
 借り入れをその銀行だけでみるか、他の銀行も含めるか、住宅ローンも含めるか。
 大切なのは銀行の融資基準を把握して使う順番や使い方を計画すること。

 銀行の種類一覧がのっていた。メガバンク、都市銀行・第一地方銀行、第二地方銀行、信用金庫、政府系金融機関。

 自分にあった銀行を選ぶには、「自分の属性が銀行からどう位置付けられているか」と「いくらの自己資金が必要でいくらまで借りれるか。」直接銀行に確認するのが一番。少なくともホームページなどで複数の銀行をリサーチしよう。

 法人でできるなら法人をすすめていた。不動産業者の「この銀行でないと融資がおりない」は信用しない。物件がうれてしまうからと焦らない。目的は購入ではなく資産を増やすこと。融資をうける順番を間違えると資産をふやせなくなる。

 融資の基準は金利だけではないなど。


第2章 有名投資家の嘘「私のやり方を真似れば大儲けできます!」は嘘
〇その投資法で本当に成功しているのか→講演料や著作で生活しているかも。今の利回りはよくても出口までみるとあわないかも。
〇その投資法は再現性があるのか→交渉術や市況の要因、年収や金融資産、家族構成も違う。その投資家のその時代の方法であることもある。
投資かは嘘をいっていなくても事実をすべて述べていないのはよくあること。

キラーワード
〇不動産投資は不労所得→アメリカでは不動産投資は受動所得またはポートフォリオ所得。決して不労ではない。仕組みをつくればある程度自動化できるが、お金を生み出す自動販売機ではない。不動産は出口で初めて利益が確定する。持ち続けている限り老朽化するので修繕が発生する。出口を迎えた段階で組み替えるのが正しい手法。安定的に収入が入ってくる仕組みとしては投資信託と比較するとよい。

〇私のやり方を真似すれば成功します
何棟もっていてもキャッシュローと残債と資産価値のバランスをみないと本当に成功しているのか判別つかない。成功を見極めるポイントはどのように物件を購入したのか資産がどのぐらい増えたのか。究極売却するまで利益は確定しない。購入と売却を繰り返して結果的にどれだけ儲かったかが大事。成功の着地点は人それぞれなのでやり方は多種多様。有名投資家を自分たちの仲間だと無条件に信じ込むのは危険。

〇サラリーマンをやめてリタイアしました
不動産投資は数ある投資の一つで、物件を所有し続けて絵らえるお金を年金代わりにするような性質のものではない。もっている限りなんらかの労働力を投下しないと家賃は得られない。将来的に安定した収益を得るのが目的でなく、資産の組み換えを前提とする運用が不動産投資。リタイアしてうまくいっている有名投資家は今でも物件の売買を繰り返しながら資産の組み換えを絶えず行っている経営者である。リタイアして悠々自適ではない。めざすのは有能な経営者である。

有名投資家と不動産業者の最大の違いは責任の所在の有無。不動産業者の方が守るべき法律がある分責任があるともいえる。

有名投資家はあくまで投資仲間の一人。参考になることは多いが、そのまま真似しても属性や目標が違うので現実的に真似できない可能性が高い。


第3章 不動産業者の嘘「業者の”この物件は利回りが良いのでお薦めです”」は嘘
 新築アパートの利回りは満室入居の場合であることに注意。まだだれも住んでいないのだから。悪質だと家賃を高めにして利回りをあげているところもある。

 地方の中古一棟物件では高利回りにみえて修繕費やランニングコストが高いもの。積算評価が高いなら固都税が高く、エレベータがあれば点検設備がいる、それらのコストを差し引いたNOI(営業純利益)で計算した利回りFCRが真実の利回り。通常示されるのは満室になった場合の表面利回り。

 不動産業界では重大な瑕疵をいわないと法を犯すことになるが、使える金融機関や法人で融資するなどのことは知らないだけかもしれないが、真実はいわないことが多い。

 新築区分マンションは節税している部分を考慮してもトータルとして不動産投資としてなりたたない方が多い。税金が戻ってきただけで、最終的には物件の値下がりで損をするケースが多い。

 収支シュミレーションで30年間家賃が下がらないなんているのは考えられない。そのような提案があったら注意。

 高利回りでも支出がおおければ赤字、固都税や不動産取得税などを考慮しないと赤字になることもある。高利回りといわれたらランニングコストを見極めよう。

 区分マンションでは高額な管理費・修繕費・積立費がかかることがあるリゾートマンションなどは特に高い。ランニングコストは区分マンションでは特に重要。

 RC構造の場合ランニングコストが高いのはエレベータ。貸家や新築木造アパートは費用がかからない。

実際に指標を使って、

不動産投資の指標BTCF(Before Tax Cash Flow)税引き前のキャッシュフローを出す方法。
著者自身の投資経験。資産規模よりお金が増えたか重視でやっているとのこと。


第4章 立地の嘘「都心・駅近なら必ずもうかる」は嘘
 多くの間違いは物件探しから入ること。不動産投資は事業だから融資戦略が大事。
ネットで探すと地域が限られ融資可能な銀行は絞られてしまう。

 エリア選定で重要なのは「賃貸の需要と供給があっているか」郊外でも周囲にアパートがなく満室なところもある。大学や大企業の工場などは移転の可能性があったり供給過剰だったりする。思い込みで物件を購入するのは危険。

 自主管理でなければ自分が知っている土地にこだわらなくてもいいと思う。

など。

市場分析の方法
 物件の特徴を判断する 資産を知る
 近隣との地域市場の分析 競合物件を知る
 競争上の優位性の判断 位置づけの評価
 家賃設定を行う 価格戦略の導入

著者の会社で行っているエリア分析の解説。「都市データパック」やウィスキー、ホームズオーナー向けサイトなどの使い方解説。

 不動産投資は利ザヤで稼ぐビジネス。低い金利で借りて高い金利で貸せばよい。それがなりたてば物件はなんでもよい。今の市況でいかに有利にすすめていくかが大事。

嘘のイールドギャップと正しいイールドギャップの解説。
K%(ローン定数)=支払い額(ローン年数と金利で決まる)÷借り入れ額
を使う。

 投資判断はスナップショット(FCRとK% )でみる。ビデオでは金利が低いか高いかで出口の残債がかわるので両方を把握する必要がある。

K%とFCRを比較することでレバレッジ効果が働いているか判断できる。
 K%よりFCRの数値が大きいときはレバレッジが効いているので他人から資本を借りるほどCCR(自己資本比率)がよくなる。
 レバレッジが効いていないときは自己資本をなるべく入れることで目標の数値があうようになる。

レバレッジのメリット
 融資がなければ不可能が投資が行える
 より高額物件を購入できる
 自己資金をその他の投資に仕える
 自己資本で他の投資を行ってリスクヘッジ
 資金調達コストより高い収益を生み出す正のレバレッジでCCRを上げれる

デメリット
 借入金額が多いほど金利変動などの経済リスクが上がる
 人によっては心理的負担がある
 借入金が増えるとキャッシュフローが減る


第5章 賃貸経営の嘘「大手の管理会社に任せれば安心」は嘘
 管理会社の目標とオーナーの目標は違う。管理会社は入居率をあげるため家賃はどうでもいい。リフォームも費用対効果を計算してのものではない。リフォームは資本改善なのでそれによってどの程度収入がUPするのか出口までシュミレーションして判断することが大事。
 費用対効果が高いのは既存顧客へのサービス。アンケートで直接きいて改善するのがよい。入居率をあげるのは家賃を下げるリフォームするの他にペット可や外国人可などいろいろある。

著者の会社では管理会社のマネジメントまでしているそうで、客付けと管理をわけて依頼することもあるそうだ。オーナーの立場だと交渉しにくいこともいえるそうだ。

 自主管理より投資家としてのスキルをあげる方がいい。
 
 建設会社にそのまま管理をまかせるとかより自分で選定する方がいい。オーナーの資産を守るという考えの管理会社は少ない。火災保険でまかなえるかどうかなど、きちんと提案してくれるところは少ない。オーナーが知識をつけるかコンサルタントを使うしかない。

 建物メンテナンス。予防、矯正、繰り延べ。予防メンテはトラブルが起こりにくく安いときに購入できるなど割安でよい。

 良心的でよい工事をするリフォーム業者に予防メンテを頼むのが一番よい。そういった工務店は仕事がたくさんあるので、急な工事はひきうけてくれないものだ。

など。


第6章 出口戦略の嘘「2020東京五輪まで土地価格は上がり続ける」は嘘
 東京オリンピックはあくまで経済に連動する一つの要素。物件が高騰しているのは融資条件が緩和されているから買いたい人が多いためと思う。不動産相場は景気に少し遅れて緩やかに変動するもの。大事なのは融資がつきやすいかどうか。

 不動産は出口で利益が確定するのに、買えば不労所得がはいると思っている人が多く危険。不動産は出口をみて短い間に利益確定するほうがリスクは少ない。現状ではレバレッジが効かせやすく他人資本で資産をつくりやすい状況。不動産投資である程度キャッシュができたらファンドなどで年間7~9%程度で運用するのが好ましい。

 不動産投資の収益シュミレーション。自己資本と他人資本の場合。運用益がマイナスの場合でもトータル資産が増える場合などが示され、出口までの戦略で利益をだす解説がされていた。出口で購入できる人がいるかが重要。

 売り時は購入時の条件による。投資家自身がCCRやIRRをみて判断すべき。結果として試算が増えるなら売り時といえる。

 不動産は買った時点で大抵のことは決まってしまう。海外に比べると日本人の不動産知識は低い。買ってずっと不労所得が入ってくるというのは不動産投資ではない。安定度なら海外のファンドの方が有効だが、それをやるにはある程度キャッシュが必要。不動産投資は時間がかかるので利益確定して違うところまでお金をだすところまでいっている人は少ない。

など。


第7章 法人化の嘘「”5棟10室”になってから法人化しなさい」は嘘
 個人の青色申告で事業的規模になるのが5棟10室からだが、著者は1棟めから法人化をすすめていた。個人は譲渡時の税率が短期と長期で変わるが法人はかわらない。不動産所得が合算されて所得税の累進課税が上がる。そして節税方法がほとんどない。法人はさまざまな節税が使える(役員報酬で家族に所得分散、退職金や生命保険)。赤字も9年間繰り越せる。利益がでても調整できる。

法人名義でよい銀行は限られるが審査自体は個人と一緒。個人で融資枠を使いきると法人になれないかも。特定の銀行にこだわらないなら選択肢はむしろ増える。個人の管理会社なら黒字の履歴がなくても融資はうけれる。

 法人化で大切なのは事業規模でなく、その投資家の年収。それからどれだけ買い進めたいのか。最初から法人なら個人のような頭うちはない。法人のデメリットはコストがかかることだが、所得税の高い年収1000万円以上なら個人で買うメリットはまったくないと思う。法人税は下がる傾向だが、所得税はあがる傾向である。

法人の作り方、管理方式、経費、融資枠などを解説。


第8章 税金対策の嘘「不動産投資で節税できる」は嘘
 新築区分マンションで節税しても、通算でみると損をしているケースが大半。最悪債務超過で融資をうけれなくなることも。最終的には築古の区分マンションが残りニーズがあるか疑問。新築区分マンションの投資法は最初から投資用を買うか、タワーマンションやファミリータイプでタイミングよく売り抜けるか立地のよいマンションで最終的にプラスがなるかだが、一握り。

 個人で節税したいならふるさと納税がよい。ちなみに法人でふるさと納税できる。

法人の節税対策やポイント解説。
 法人なら最初から税理士をつけたほうがいい。自分で勉強するくらいなら投資の勉強をしよう。法律も変わるので素人がついていくのは容易ではない。不動産に特化した税理士を選ぶとよい。


第9章 海外不動産の嘘「海外は国内と比べて人口減少の影響をうけにくい」は嘘
 人口減少する日本より海外の方が不動産投資に向いているといわれるが、海外でも政策により少子高齢化がおこる中国などもある。日本でも移民がきて人口は増えるかも。
 国によっては土地を外国人が持てないとか、国民ですらもてないとかカントリーリスクがある。日本は不動産が買いやすい国で外国人投資家が日本不動産を買っているくらいだ。
 海外投資では銀行融資がつきにくく、ついても金利が高いのでレバレッジがきかない。やるならキャッシュ。先進国不動産では透明性が高く日本のような歪みがないので高利回りはないしアメリカなら州ごとに法律が違い信頼できる業者やシュミレーションが必要。途上国では日本のような客付け会社や管理会社がないことを理解していない。そういった購入後の賃貸経営まで考えないで、単純に値上がりを期待して買っている人が多い。日本のように引き落とし日をしらせてこなかったり、また為替リスクがある。
 海外投資は日本円だけの資産リスクを避ける意味があるが不動産より海外のオフショアファンドをすすめていた。ドルコスト平均法で積み立てて、複利の力で利益を生む。


第10章 嘘を見抜いた投資家がさらに資産を築くための戦略
投資の基本FIRE
Fファイナンス金融商品
Iインシュア 保険
RE リアルエステート 不動産
投資家が成功するためにはこの3つをみることが大事。
投資をするのは投入した金額以上に収入を得られる可能性があるから。

投資選びのポイント
 換金性
 市場性
 レバレッジ
 管理
 税金
 収益率
 リスク

代表的な投資の比較を特性ごとに1~5で評価した一覧表があった。

今は金融機関が融資に積極的でレバレッジをきかせた不動産投資をはじめやすい。物件価格は高騰しているが銀行金利は低く、個人には設けるチャンスがある。
出口をみながら日本の不動産投資で一気に資産形成してその資産を海外ファンドで運用する選択肢がある。ポートフォリオで複数の投資を行い、運用しながらまた日本の不動産をつづけるのもよい。不動産投資は常に利益を確定する出口をみながらの運用でなくてはならない。家賃による安定収入にこだわらない方が賢明。なにか一つの投資先にこだわるのはリスクが高い。日本は人口が減る。持ち続けるリスクは常につきまとる。

リスクの定義
 利回りのばらつきに影響を与える出来事や状況
 実際の利回りが期待される利回りと異なる度合い

リスクとは期待どおりにいかないこと。リスク分析ではリスクの潜在的な要因を検討して、その重要性と他の利回りに影響をあたえるものとの関係を分析する。
リスクの中にはほかに転嫁できるものがある、自然災害リスクと保険。
一つの投資に影響を与える経済的出来事は他の投資に影響をあたえないかもしれない。そういったことを考えてポートフォリオのなかで複数の投資をもつことで多様化できる。
残ったリスクはリスクに見合った利回りが期待できないといけないという意味で値段がつく。投資かはリスクを負うからリスク・プレミアムを期待する。不動産はミドルリスク・ミドルリターン。
不動産は不完全で不安定なもの。

不動産投資のながれ
戦略・・・大事なのは融資
購入・・・・種別とエリアをできるだけ分散
運用・・・高稼働をめざす。管理会社を新調に選ぶ。節税や保険の活用
売却・・・次の購入者がローンを組めるか。売却期間は6年くらいもつと波があるのでよいところを選べる。所有する場合も漫然ともたず、常に市場価値を意識する。
再投資・・・買い進めることで資産を増やす。大きく損をしてしまう物件をつかまない。

知っておきたい不動産の指標、用語とその意味、計算式を解説。


不動産投資の嘘

不動産投資の嘘

  • 作者: 大村 昌慶
  • 出版社/メーカー: 幻冬舎
  • 発売日: 2016/06/30
  • メディア: 単行本(ソフトカバー)



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